"کارشناس رسمی دادگستری-راه و ساختمان"

اطلاعات مربوط به کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان

کارشناس رسمی دادگستری

  • كارشناس رسمي دادگستري- ساختمان/مهندس عمران/فوق ليسانس شهرسازي/مدرس دانشگاه

    زمينه هاي كارشناسي: برآورد هزينه هاي ساختماني- ارزيابي ساختمانهاي مسكوني- نقشه برداري-  بررسي صورت وضعيت و تعيين ميزان خسارت و علت خسارت درامورتخصصي مربوط
    تعيين ارزش وثيقه ملكي جهت ارائه به سفارتخانه هاي خارجي

  

 

+ نوشته شده در  89/03/22ساعت 10:13  توسط مجتبی رشیدنهال  | 

قانون تملک آپارتمانها

ماده 1 - مالكیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سكنای یک ساختمان شامل دو قسمت است . مالكیت قسمت های اختصاصی و مالكیت قسمتهای مشترک.
ماده 2 - قسمتهای مشترک مذكور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به كلیه مالكین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد به طور كلی قسمتهایی كه برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالكیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالكین تلقی نشده از قسمتها مشترک محسوب می شود مگر آن كه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
ماده 3 - حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های مشترک غیر قابل تفكیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی كه باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.
ماده 4- حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالكان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی كه به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینكه مالكان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی كرده باشند. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینكه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.
تبصره 1- مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون ، میزان سهم هر یک از مالكان یا استفاده كنندگان را تعیین می كند.
تبصره 2- در صورت موافقت مالكانی كه دارای اكثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می باشند هزینه های مشترک بر اساس نرخ معینی كه به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد، حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می شود.
تبصره 3- چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالكن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد كه تنها از یک یا چند واحد مسكونی، امكان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده كننده یا استفاده كنندگان است.  (اصلاحی و الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)
ماده 5 - انواع شركتهای موضوع ماده 20 قانون تجارت كه به قصد تجارت ساختمان خانه و آپارتمان و محل كسب به منظور سكونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشكیل می شود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به كارهای ساختمانی ممنوعند.
ماده 6 - چنانچه قراردادی بین مالكین یک ساختمان وجود نداشته باشد كلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترکبه اكثریت آرا مالكینی است كه بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند.
تبصره - نشانی مالكین برای ارسال كلیه دعوتنامه ها و اعلام تصمیمات مذكور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر این كه مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین كرده باشد.
ماده 7 - هر گاه یک آپارتمان یا یکمحل كسب دارای مالكین متعدد باشد مالكین یا قائم مقام قانونی آنها مكلف اند یکنفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتی كه اشخاص مزبور به تكلیف فوق عمل نكنند رای اكثریت بقیه مالكین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر این كه عده حاضر كمتر از ثلث مالكین باشد كه در این صورت برای یكدفعه تجدید دعوت خواهد شد.
ماده 8 - در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی كه عده مالكین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالكین مكلف اند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالكین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آیین نامه این قانون تعیین خواهد شد.
ماده 9 - هر یک از مالكین می تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را كه برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید می داند انجام دهد هیچیک از مالكین حق ندارند بدون موافقت اكثریت سایر مالكین تغییراتی در محل یا شكل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود كه در مریی و منظر باشد بدهند.
ماده 10 - هر كس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی كه ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گردد مگر آن كه مالكیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد كه در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت به پردازد مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترکو به طور كلی مخارجی كه جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد یکجا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالکبه ترتیبی كه در آیین نامه ذكر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالکاز استفاده از آنچه كه مخارج برای آن است صرفنظر نماید.

ماده 10 مكرر - در صورت امتناع مالک یا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه یا ذكر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود .
هر گاه مالک یا استفاده كننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ – تهویه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و غیره با و خودداری كنند و درصورتیكه مالک و یا استفاده كننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننمایند اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وضول وجه مزبور بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد كرد . عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و درحال مدیر یا هیئت مدیران موظف میباشند كه بمحض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند .
تبصره 1- در صورتی كه عدم ارائه خدمات مشترک ممكن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شكایت كنند، دادگاهها موظفند این گونه شكایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهكار را از دریافت خدمات دولتی كه به مجموع ارائه می شود محروم كنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.
استفاده مجدد از خدمات موكول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حكم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.  (الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)
تبصره 2- رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده كننده از هزینه های مشترک و رونوشت اظهار نامه ابلاغ شده بمالک یا استفاده كننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد .
تبصره 3- نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه بمالک در دادگاه تخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است ، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی میدهد این رأی قطعی است . در مواردیكه طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممكن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلایل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد .
تبصره 4- در صورتیكه مالک یا استفاده كننده مجدداً و مكرراً در دادگاه محكوم به پرداخت هزینه های مشترک گردد علاوه بر ساير پرداختی ها مكلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محكوم بها بعنوان جریمه میباشد .  (اصلاحی بموجب لایحه قانونی اصلاح قانون الحاق ماده 10 مكرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمانها )

ماده 11 - دولت مكلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آیین نامه های اجرایی آن را تهیه و بعد از تصویب هیات وزیران به مورد اجرا به گذارد. دولت مامور اجرای این قانون است.

ماده 12- دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را كه به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالکیا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی های معوق مالک نسبت به هزینه های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.
ماده 13- در صورتی كه به تشخیص سه نفر از كارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی كلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالكان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالكان كه قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند براساس حكم دادگاه، با تأمین مسكن استیجاری مناسب برای مالک یا مالكان كه از همكاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالكان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالكان یادشده را به اضافه اجوریكه برای مسكن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا كنند. در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناسان، وزارت مسكن و شهرسازی با در خواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب كارشناسان یادشده خواهد كرد.
تبصره 1- مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالكان می توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.
تبصره 2- چنانچه مالک خودداری كننده از همكاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نكند، حسب در خواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسكن مناسب برای وی توسط سایر مالكان ، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد كرد.
ماده 14- مدیر یا مدیران مكلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یکاز مالكان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شركاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی مدیر یا مدیران مسؤول جبران خسارات وارده می باشند.
ماده 15- ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست. (الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)

 

آيين‌نامه اجرايي قانون تملك آپارتمانها

با اصلاحات بعدي‌ 

 

بخش اول‌: قسمتهاي مختلف ساختمان‌

 فصل اول‌: قسمتهاي اختصاصي‌

ماده ۱ ـ قسمتهايي از بنا، اختصاصي تلقي مي‌شود كه عرفاً براي استفاده انحصاري شريك ملك معين يا قائم مقام او تخصيص‌يافته باشد.

ماده ۲ ـ علاوه بر ثبت اراضي زيربنا و محوطه باغ‌ها و پارك‌هاي متعلّقه براي مالكيت قسمتهاي اختصاصي نيز بايد بطورمجزا سند مالكيت صادر شود، مشخصات كامل قسمت اختصاصي‌از لحاظ حدود طبقه‌، شماره‌، مساحت قسمتهاي وابسته‌، ارزش وغيره بايد در سند قيد گردد.

فصل دوم‌: قسمتهاي مشترك‌

ماده ۳ ـ قسمتهايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنها كه به‌طور مستقيم و يا غير مستقيم مورد استفاده تمام شركاء مي‌باشدقسمتهاي مشترك محسوب مي‌گردد و نمي‌توان حق انحصاري برآنها قايل شد.

تبصره ـ گذاردن ميز و صندلي و هر نوع اشياي ديگر وهمچنين نگاهداري حيوانات در قسمتهاي مشترك ممنوع است‌.

قسمتهاي مشترك در ملكيت مشاع تمام شركاي ملك است‌، هرچند كه در قسمتهاي اختصاصي واقع شده باشد و يا از آن قسمتهاعبور نمايد.

ماده ۴ ـ قسمتهاي مشترك مذكور در ماده ۲ قانون تملك ‌آپارتمانها عبارت است از:

الف ـ زمين زيربنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا بوسيله پايه روي‌آن قرار گرفته باشد.

ب ـ تأسيسات قسمتهاي مشترك از قبيل چاه آب و پمپ‌، منبع‌آب‌، مركز حرارت و تهويه‌، رختشويخانه‌، تابلوهاي برِ، كنتورها،تلفن مركزي‌، انبار عمومي ساختمان‌، اتاق سرايدار در هر قسمت بناكه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن‌، چاه‌هاي فاضلاب‌،لوله‌ها از قبيل (لوله‌هاي فاضلاب‌، آب‌، برِق ، تلفن ‌، حرارت مركزي‌، تهويه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواكش‌ها، لوله‌هاي بخاري‌) گذرگاههاي‌زباله و محل جمع‌آوري آن و غيره‌.

پ ـ اسكلت ساختمان‌.

تبصره ـ جدارهاي فاصل‌بين قسمتهاي‌اختصاصي‌،مشترك بين‌آن قسمتها است‌. مشروط بر اينكه جزء اسكلت ساختمان نباشد.

ت ـ درها و پنجره‌ها ـ راهروها ـ پله‌ها ـ پاگردها ـ كه خارج ازقسمتهاي اختصاصي قرار گرفته‌اند.

ث ـ تأسيسات مربوط به راه پله از قبيل وسايل تأمين‌كننده‌ روشنايي‌، تلفن و وسايل اخبار و همچنين تأسيسات مربوط به آنهابه استثناي تلفن‌هاي اختصاصي‌، شيرهاي آتش‌نشاني‌، آسانسور ومحل آن‌، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌هاي ايمني‌.

ج ـ بام و كليه تأسيساتي كه براي استفاده عموم شركاء و يا حفظ ‌بنا در آن احداث گرديده است‌.

ح ـ نماي خارجي ساختمان‌.

خ ـ محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پاركها كه جنبه استفاده عمومي‌دارد و در سند اختصاصي نيز ثبت نشده باشد.

 بخش دوم‌: اداره امور ساختمان‌

 فصل اول‌: مجمع عمومي‌

طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدير

ماده ۵ ـ در صورتي كه تعداد مالكين از سه نفر تجاوز كند،مجمع عمومي مالكين تشكيل مي‌شود.

ماده ۶ ـ زمان تشكيل مجمع عمومي مالكين اعم از عادي يافوِالعاده‌، در مواردي كه توافقنامه‌اي بين مالكين تنظيم نشده است‌به موجب اكثريت مطلق آراي مالكيني خواهد بود كه بيش از نصف‌مساحت تمام قسمت‌هاي اختصاصي را مالك باشند و در صورت‌عدم حصول اكثريت مزبور، زمان تشكيل مجمع عمومي با تصميم‌حداقل سه نفر از مالكين تعيين خواهد شد.

ماده ۷ ـ در اولين جلسه مجمع عمومي‌، ابتدا رئيس مجمع‌عمومي تعيين خواهد شد و سپس در همان جلسه مدير يا مديراني‌از بين مالكين و يا اشخاصي خارج از انتخاب مي‌شود. مجمع‌عمومي مالكين بايد لااقل هر سال يك‌بار تشكيل شود.

ماده ۸ ـ براي رسميت مجمع‌، حضور مالكين بيش از نصف‌مساحت تمام قسمتهاي اختصاصي با نماينده آنان ضروري است‌.

تبصره ـ در صورت عدم حصول اكثريت مندرج در اين ماده‌جلسه براي پانزده روز بعد تجديد خواهد شد، هرگاه در اين جلسه‌هم اكثريت لازم حاصل نگرديد جلسه براي پانزده روز بعد تجديد وتصميمات جلسه اخير با تصويب اكثريت عده حاضر معتبر است‌.

ماده ۹ ـ كسي كه به عنوان نماينده يكي از شركاء تعيين شده‌باشد قبل از تشكيل جلسه مجمع عمومي وكالتنامه معتبر خود را به‌مدير يا مديران ارائه نمايد.

تبصره ـ در صورتي كه مالك قسمت اختصاصي‌، شخصيت‌حقوقي باشد نماينده آن طبق قوانين مربوط به شخصيتهاي حقوقي‌معرفي خواهد شد.

ماده ۱۰ ـ هرگاه چند نفر، مالك يك قسمت اختصاصي باشندبايد طبق ماده ۷ قانون تملك آپارتمان‌ها از طرف خود يك نفر رابراي شركت در مجمع عمومي انتخاب و معرفي نمايند.

ماده ۱۱ ـ مجمع عمومي شركاء داراي وظايف و اختيارات زيرمي‌باشد:

الف ـ تعيين رئيس مجمع عمومي‌.

ب ـ انتخاب مدير يا مديران و رسيدگي اعمال آنها.

پ ـ اتخاذ تصميم نسبت به اداره امور ساختمان‌.

ت ـ تصويب گزارش مربوط به درآمد و هزينه‌هاي سالانه‌.

ث ـ اتخاذ تصميم در ايجاد اندوخته براي امور مربوط به حفظ ونگاهداري و تعمير بنا.

ج ـ تفويض اختيار به مدير يا مديران به منظور انعقاد قراردادهاي‌لازم براي اداره ساختمان‌.

ماده ۱۲ ـ كليه تصميمات مجمع عمومي شركاء بايد درصورتجلسه نوشته و به وسيله مدير يا مديران نگهداري شود.

تبصره ـ تصميمات متخذه مجمع بايد ظرف ده روز به وسيله‌مدير يا مديران به شركاء غايب اطلاع داده شود.

ماده ۱۳ ـ تصميمات مجمع عمومي بر طبق ماده ۶ قانون براي‌كليه شركاء الزام‌آور است‌.

فصل دوم‌: اختيارت و وظايف مدير يا مديران‌

ماده ۱۴ ـ مدير يا مديران مسؤول حفظ و اداره ساختمان واجراي تصميمات مجمع عمومي مي‌باشند.

ماده ۱۵ ـ اصلاحي مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۵۳ ـ تعداد مديران بايدفرد باشد و مدت مأموريت مدير يا مديران دو سال است ولي‌مجمع عمومي مي‌تواند اين مدت را اضافه كند و انتخاب مجددمدير يا مديران بلامانع خواهد بود.

ماده ۱۶ ـ در صورت استعفا، فوت‌، عزل يا حجر مدير يامديران قبل از انقضاي مدت‌، مجمع عمومي فوِالعاده‌، به منظورانتخاب جانشين تشكيل خواهد شد.

تبصره ۱ ـ در صورتي كه سه نفر يا بيشتر از اعضاي هيأت‌مديره به جهات فوق از هيأت مديره خارج شوند، مجمع عمومي‌فوِالعاده بايد به منظور تجديد انتخاب هيأت مديره تشكيل گردد.

ماده ۱۷ ـ تصميمات مديران با اكثريت آرا معتبر است‌.

ماده ۱۸ ـ مجمع عمومي يك نفر از مديران را به عنوان خزانه‌دارتعيين مي‌نمايد. خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزينه خواهد داشت كه‌به پيوست قبوض و اسناد مربوطه براي تصويب ترازنامه به مجمع‌عمومي تسليم و ارائه خواهد داد.

ماده ۱۹ ـ مدير يا مديران‌، امين شركاء بوده و نمي‌توانند فرد ديگر را بجاي خود انتخاب نمايند.

ماده ۲۰ ـ مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به عنوان يك واحددر مقابل آتش‌سوزي بيمه نمايند.

سهم هر شريك از حق بيمه با توجه به ماده ۴ قانون بوسيله‌مدير، تعيين و از شركاء اخذ و به بيمه‌گر پرداخت خواهد شد.

ماده ۲۱ ـ مدير يا مديران مكلفند ميزان هزينه مستمر و مخارج‌متعلق به هر شريك و نحوه پرداخت آن را قبل يا بعد از پرداخت‌هزينه بوسيله نامه سفارشي به نشاني قسمت اختصاصي يا نشاني‌تعيين شده از طرف شريك به او اعلام نمايند.

ماده ۲۲ ـ در كليه ساختمانهاي مشمول قانون تملك آپارتمانهاكه بيش از ده (۱۰) آپارتمان داشته باشد، مدير يا مديران مكلفندبراي حفظ و نگاهداري و همچنين تنظيف قسمتهاي مشترك وانجام ساير امور مورد نياز بنا، درباني استخدام نمايند.

 

فصل سوم‌: هزينه‌هاي مشترك‌

ماده ۲۳ ـ شركاي ساختمان موظفند در پرداخت هزينه‌هاي‌مستمر و هزينه‌هايي كه براي حفظ و نگاهداري قسمتهاي مشترك‌بنا مصرف مي‌شود، طبق مقررات زير مشاركت نمايند:

در صورتي كه مالكين ترتيب ديگري براي پرداخت هزينه‌هاي‌مشترك پيش‌بيني نكرده باشند، سهم هريك از مالكين يااستفاده‌كنندگان از هزينه‌هاي مشترك آن قسمت كه ارتباط با مساحت‌زيربناي قسمت اختصاصي دارد از قبيل آب‌، گازوئيل‌، آسفالت‌پشت بام و غيره به ترتيب مقرر در ماده ۴ قانون تملك آپارتمانها و ساير مخارج كه ارتباطي به ميزان مساحت زيربنا ندارد از قبيل‌هزينه‌هاي مربوط به سرايدار ، نگهبان‌، متصدي آسانسور، هزينه‌ نگاهداري تأسيسات‌، باغبان‌، تزيينات قسمتهاي مشترك و غيره‌بطور مساوي بين مالكين يا استفاده‌كنندگان تقسيم مي‌گردد. تعيين‌سهم هر يك از مالكين يا استفاده‌كنندگان با مدير يا مديران مي‌باشد.

تبصره ـ چنانچه به موجب اجاره‌نامه يا قرارداد خصوصي‌پرداخت هزينه‌هاي مشترك به عهده مالك باشد و مالك از پرداخت‌آن استنكاف نمايد، مستأجر مي‌تواند از محل مال‌الاجاره هزينه‌هاي‌مزبور را پرداخت كند و در صورتي كه پرداخت هزينه‌هاي جاري‌مشترك به عهده استفاده‌كننده باشد و از پرداخت استنكاف كند،مدير يا مديران مي‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌كننده‌، به مالك‌اصلي نيز مراجعه نمايند.

ماده ۲۴ ـ هريك از شركاء كه در مورد سهميه يا ميزان هزينه‌مربوط به سهم خود معترض باشد مي‌تواند به مدير مراجعه وتقاضاي رسيدگي نسبت به موضوع را بنمايد در صورت عدم‌رسيدگي يا رد اعتراض شريك مي‌تواند به مراجع صلاحيت‌دارقضائي مراجعه كند.

ماده ۲۵ ـ هزينه‌هاي مشترك عبارتست از:

الف ـ هزينه‌هاي لازم براي استفاده‌، حفظ و نگاهداري عادي‌ساختمان و تأسيسات و تجهيزات مربوطه‌.

ب ـ هزينه‌هاي اداري و حق‌الزحمه مدير يا مديران‌.

 

فصل چهارم‌: حفظ و نگاهداري تعمير بنا

ماده ۲۶ ـ در صورتي كه بين شركاء توافق شده باشد كه‌هزينه‌هاي نگاهداري يك قسمت از بنا يا هزينه نگاهداري وعمليات يك جزء از تأسيسات فقط به عهده بعضي از شركاء باشد،فقط همين شركاء ملزم به انجام آن بوده و در تصميمات مربوط به‌اين هزينه‌ها تعيين تكليف خواهند نمود.

ماده ۲۷ ـ مدير يا مديران به ترتيبي كه مجمع عمومي تصويب‌مي‌كند به‌منظور تأمين هزينه‌هاي ضروري و فوري‌، وجوهي به‌عنوان تنخواه گردان از شركاء دريافت دارند.

+ نوشته شده در  93/02/09ساعت 1:0  توسط مجتبی رشیدنهال  | 

موجر و مستاجر


تقریبا اکثر افراد جامعه با اجاره و اجاره نشینی آشنا هستند و یا حداقل یک بار خود موجر یا مستاجر بوده اند بویژه در شهرهای بزرگ به علت گرانی مسکن بیشتر افراد امکان تهیه مسکن شخصی ندارند و به ناچار به اجاره نشینی روی می آورند در این مبحث به بررسی عقد اجاره و حقوق و تکالیف موجر و مستاجر میپردازیم

موجر و مستاجر

تعریف اجاره

اجاره قراردادی است که بر طبق آن یک نفر (موجر)خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری(مستاجر)برای مدت معین و در ازای اجاره بها (کرایه)به اجاره واگذار می کند

شرایط اجاره

۱- موجر باید مالک خانه یا آپارتمان و یا مغازه باشد: بنابراین کسی غیر از مالک یا وکیل او نمی تواند ملکی را به اجاره دهد مستاجر هم میتواند محلی را که اجاره کرده به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد
۲-مدت اجاره باید معین باشد : اگر در قرار داد اجاره مدتی معین نشود (مثلا یک سال یا دو سال یا چند ماه ..) اجاره باطل است و هیچ اثری ندارد مدت اجاره معمولا یک سال تعیین می شود
۳- موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشند: بنابراین کودکان غیر بالغ و افراد دیوانه نمیتوانند ملک را به اجاره بدهند یا ملکی را اجاره کنند قیم این افراد می تواند از جانب آنها اجاره کند یا اجاره بدهد
۴-اجاره کتبی : طبق قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ ، بایدقرارداد اجاره به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد هم زیر آن را امضا کنند و مضافا در دو نسخه تنظیم شود تا بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستاجر سال۷۶ بهره مند شوند . اگر طرفین(موجر و مستاجر) قرارداد کتبی تنظیم نکنند با مشکلات فراوانی مواجه می گردند که باعث می شود ماهها و شاید سالها در راهروهای دادگستری سرگردان شوند.

تکالیف موجر

۱- تحویل مورد اجاره به مستاجر: موجر باید پس از انعقاد اجاره مورد اجاره خانه یا آپارتمان یا مغازه را تحویل مستاجرنماید
۲- بر گرداندن پول پیش مستاجر به هنگام تخلیه: چون معمولا در قراردادهای اجاره پول پیش از مستاجر می گیرد در موقع تخلیه باید مبلغ فوق را به مستاجر بر گرداند
۳-انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورداجاره : اگر موتور خانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی) آسانسور ایزوگام پشت بام و سایر تعمیرات کلی در مورد اجاره لازم شود موجر باید آنرا انجام دهد

موجر

فردی است که صاحب و مالک خانه و آپارتمان و یا مغازه می باشد و آنرا اجاره میدهد

مستاجر

فردی است که با پرداخت کرایه خانه یا آپارتمان و یا مغازه را اجاره می کند

تکالیف مستاجر

۱-پرداخت کرایه : معمولا پرداخت کرایه به صورت ماهانه است و لذا مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند . لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد بایستی مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت نماید تا دچار مشکلات تخلیه نشود. در مواردی که مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می کند دیگر اجاره بها نمی پردازد در مواردی که مستاجر رهن کامل می کند معمولا مبلغ پیش پرداخت زیاد است و به همین خاطر معمولا کرایه ای در کار نیست اما اگر مبلغ پیش پرداخت کم باشد موجر اجاره بها (کرایه ) هم می گیرد
۲- تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد
۳-.انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره :اگر خانه یا مغازه نیاز به رنگ آمیزی یا تعویض لامپها یا پریز و کلید برق و قفل درها …داشته باشد مستاجر خودش باید این کارها را انجام دهد
۴-.پرداخت بهای آب برق گاز تلفن و حق شارژ: چون مستاجر از آب برق گاز و تلفن استفاده می کند هزینه های آنرا هم خودش باید بپردازد حق شارژ را هم خود مستاجر باید پرداخت کند
۵-.جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر: اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر کلی پیدا کند مانند تعمیرات موتور خانه و آسانسور … انجام این تعمیرات با موجر است و لذا مستاجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلو گیری و ممانعت کند
۶- خودداری از ورود خسارت به محل اجاره : مستاجر باید به گونه ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستاجر باید خودش آنرا جبران کند
۷- خودداری از تغییر شغل در مغازه اجاره ای : اگر مستاجر برای شغل خواصی مغازه را اجاره کرده باشد (مثلا طلا فروشی ) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلا به درب و پنجره سازی مشغول شود. چرا که در صورتی که موجر با تغییر شغل موافقت نکند می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

حقوق مستاجر

۱_در خانه یا آپارتمان مسکونی :

مستاجر معمولا برای سکونت خود و افراد خانواده اش خانه ای را اجاره می کند بنابراین او حق دارد از انباری و یا پارکینگ مشترک استفاده کند مگر اینکه در قرارداد اجاره بر خلاف آن توافق شده باشد اگر مستاجر پول پیش به موجر داده باشد در هنگام تخلیه می تواند آنرا از موجر پس بگیرد اگر خانه یا آپارتمان نیاز به تعمیرات کلی داشته باشد مستاجر می تواند از موجر بخواهد که این تعمیرات را انجام دهد . مستاجر می تواند خانه یا مغازه را به فرد دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در قرارداد بر خلاف آن توافق شده باشد .

۲_در مغازه و محل کسب :

-در قرارداد اجاره مغازه و محل کسب مستاجر صرفا باید به شغلی که در قرارداد اجاره تعیین شده اشتغال یابد .بنابراین و در صورت تغییر شغل بدون اذن موجر، موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجارده را دارد.
-در این نوع از اجاره موجر معمولا با گرفتن سر قفلی مغازه اش را اجاره می دهد .در هنگام تخلیه مستاجر حق دارد از موجر بخواهد سر قفلی او را پس بدهد سر قفلی هم به نرخ روز محاسبه و به مستاجر پرداخت خواهد شد.
لکن در بحث اجاره محل کسب باید به این نکته توجه کرد که اجاره محل های کسب بعد از سال ۱۳۷۶ مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ می باشد و قبل از آن مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ می باشد. که این دو قانون باهم تفاوت های اساسی دارند که در بخش های بعدی توضیحات بیشتری خواهیم داد.

حقوق موجر

۱-دریافت اجاره بها در مواعد مقرر .
۲-حق درخواست تخلیه در پایان مدت قرارداد . لکن در این مورد باید به اجاره محل کسب هایی که قبل از سال ۷۶ اجاره داده شده است توجه کرد چرا که برابر قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ صرف انقضای مدت سبب حق فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر نمی شود.
۳-حق مراجعه به محل مورد اجاره برای انجام تعمیرات.

خسارت به مال مورد اجاره

اگر مستاجر باعث ورود خسارت به مغازه یا خانه موجر شود باید آنرا جبران کند مثلا اگر مستاجر شیشه های خانه یا مغازه را شکسته یا سایر اشیای موجر در محل را خراب کرده باشد باید در هنگام تخلیه یا خودش آنها را تعمیر و اصلاح کند یا هزینه های آن را به موجر بپردازد اگر مستاجر از پرداخت خسارت خودداری کند موجر می تواند هم برای تخلیه و هم برای خسارتهای خود به دادگاه مراجعه کند و دادگاه از طریق پول پیش مستاجر که نزد موجر است خسارتهای موجر را جبران می کند

سر قفلی

تعریف :

مبلغی است که موجر هنگام اجاره دادن مغازه خود از مستاجر دریافت می کند و در ازای آن مغازه را به مستاجر اجاره بنابراین سر قفلی فقط در مغازه و املاک تجاری وجود دارد

مقدار سر قفلی:

تعیین مقدار سر قفلیباتوجه به نرخ بازار با توافق موجر و مستاجر تعیین می شود. هر قدر که مقدار سر قفلی بالاتر باشد، مقدار کرایه کمتر است.

انتقال سر قفلی:

در قراردادهای اجاره منعقده پس از سال ۱۳۷۶ مستاجر حق دارد مغازه را به فرد دیگری واگذار کند اما اگر در قرارداد اجاره حق انتقال (اجاره دادن)مغازه از مستاجر سلب شده باشد او حق ندارد مغازه را به دیگری بدهد در موردی که مستاجر حق اجاره دادن مغازه را دارد می تواند سر قفلیهم از مستاجر جدید بگیرد یعنی در قبال اجاره دادن مغازه از مستاجر جدید مبلغی همانند سر قفلی که خودش به مالک داده یا مبلغی کمتر یا بیشتر از آن بگیرد در این صورت مستاجر دوم هنگام تخلیه می تواند سر قفلی را از مالک مطالبه کند . لکن در قراردادهای اجاره محل کسب منعقده قبل از ۱۳۷۶ که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ است مستاجر حق انتقال مورد اجاره را ندارد و در صورت انتقال نه تنها موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند بلکه به مستاجر صرفا نصف سرقفلی تعلق می گیرد.


اختیاری بودن سر قفلی :

منظور این است که ایجاد سر قفلی اجباری نمیباشد و اگر طرفین (موجر و مستاجر)توافق کنند که سر قفلی در کار باشد و فقط درازای اجاره بهای ماهانه مغازه را اجاره کند دیگر سر قفلی وجود نخواهد داشت و هنگام تخلیه مستاجر نمی تواند حق سر قفلی را مطالبه کند و باید ملک را تخلیه کند بدون اینکه چیزی بعنوان سر قفلی بگیرد


تخلیه و استرداد سر قفلی :

اگر مالک، ملک تجاری خود را با گرفتن سر قفلی اجاره دهد به هنگام تخلیه وی باید سر قفلی را به نرخ روز به مستاجر پرداخت کند در صورت اختلاف موجر و مستاجر در مورد قیمت سر قفلی کارشناس رسمی دادگستری اظهار نظر می کند

تضمین تخلیه

اگر مستاجر خانه یا آپارتمان یا مغازه را در پایان قرارداد تخلیه نکند موجر می تواند از دادگاه بخواهد مستاجر را اجبار به تخلیه نماید برای تخلیه نیز موجر باید مبلغ پیش پرداخت را به مستاجر برگرداند معمولا موجر به هنگام قرارداد چک یا سفته ای از مستاجر می گیرد که در صورت عدم تخلیه در پایان قرارداد می تواند آن چک یا سفته را به اجرا بگذارد

انواع اجاره

۱_اجاره خانه و آ پارتمان مسکونی:

در این نوع اجاره مستاجر برای سکونت خود و افراد خانواده خانه یا واحد آپارتمانی را معمولا برای یک سال اجاره می کند موجر معمولا مبلغی به عنوان پول پیش از مستاجر دریافت می کند و مبلغی هم ماهانه به عنوان اجاره بها تعیین می شود

۲_اجاره مغازه و محل کسب:

گاهی مستاجر برای اشتغال به کسب (طلا فروشی .سوپر مارکت .خیاطی .لوازم الکتریکی …. )مغازه ای را اجاره می کند در این نوع اجاره ها موجر معمولا مبلغی به عنوان سر قفلی دریافت می کند که در بخشهای بعد توضیح می دهیم

بر هم زدن قرارداد اجاره

۱_فسخ از سوی مستاجر:

-معمولا در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد که مستاجر در صورتی که مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشد یک ماه قبل از بر هم زدن اجاره به موجر اعلام کند در این صورت با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان میرسد و موجر با پرداخت پول پیش مستاجر یا چک تضمینی خانه یا مغازه را از مستاجر تحویل می گیرد .
-گاهی خانه یا مغازه معیوب و ناقص است مانند اینکه موجر اعلام کند خانه اش سیستم گرمایشی وسرمایشی دارد در حالی که چنین نبوده یا موجر اعلام کند خانه اش صد متری است در حالی که هفتاد متری بوده در این مورد مستاجر حق دارد اجاره را بر هم بزند

نکته: برای فسخ اجاره مراجعه به دادگاه لازم است .

۲_ فسخ از سوی موجر :

- اگر مستاجر محل اجاره را تبدیل به محلی برای انجام اعمال خلاف قانون کند موجر می تواند از دادگاه بخواهد قرارداد را بر هم بزند .
- همچنین اگر مستاجر به گونه ای از مال مورد اجاره استفاده کند که موجب خرابی و خسارت به ملک شود موجر می تواند از دادگاه منع مستاجر را بخواهد اگر منع مستاجر ممکن نبود موجر می تواند اجاره را بر هم بزند .

۳_توافق موجر و مستاجر برای بر هم زدن قرارداد:

اگر موجر و مستاجر توافق کنند که قرارداد اجاره را بر هم بزنند این عمل را اقاله می گویند معمولا هر قراردادی را می توان با توافق دو طرف آن بر هم زد

تقاضای مهلت برای تخلیه

اگر قرارداد اجاره به پایان برسد و مستاجر محل را تخلیه نکند موجر به دادگاه مراجعه میکند تا مستاجر را به تخلیه ملک مجبور نماید اگر مستاجر به علتی نتواند تخلیه کند و تقاضای مهلت کند دادگاه با بررسی وضعیت مستاجر معمولا یک ماه به او مهلت می دهد تا ملک را تخلیه کند در این صورت مستاجر باید اجاره بهای یک ماه را هم بپردازد

دقت در تنظیم قرارداد اجاره

با توجه به اینکه قوانین مختلفی در مورد اجاره (به ویژه اجاره محل کسب و تجارت)وجود دارد موجران و مستاجران حتما باید از وکلا و مشاورین حقوقی یا حقوقدانان در تنظیم قرارداد اجاره بهره مند شوند زیرا در صورت عدم دقت در تنظیم قرارداد و رعایت نکردن شرایط قانونی ممکن است موجر دیگر قادر به تخلیه ملک خود نباشد و یا برای تخلیه مجبور شود مبلغ کلانی سر قفلی به مستاجر بپردازد .
یا ممکن است مستاجر با عدم دقت در تنظیم قرارداد حق سر قفلی خود را از دست بدهد و ضرر جبران ناشدنی بر او وارد شود
سرگردانی در دادگاهها: بنابراین برای پیش گیری از ضایع شدن حقوق موجر و مستاجر و همچنین جلوگیری از سرگردانی آنها در راهروهای دادگستری عاقلانه این است که در تنظیم اجاره از نظر و کمک وکیل یا مشاوره حقوقی حتما استفاده شود .

+ نوشته شده در  92/02/12ساعت 1:1  توسط مجتبی رشیدنهال  | 

دانستنی‌های رابطه مالک و مستاجر

بازارنامه- آیا می‌دانید برای تنظیم روابط بین مالک (موجر) و مستاجر، قانون، استانداردی را تعیین کرده است؟

رابطه بین مالک و مستاجر از جمله روابطی است که عدم آگاهی هر یک از طرفین نسبت به استانداردهای آن، خسارت‌های جبران‌ناپذیری را به فرد وارد می‌سازد.
متاسفانه شرایط اقتصادی در کشور ما به گونه‌ای است که مستاجر در جریان این روابط بیشتر از مالک آسیب می‌بیند.
تعداد مستاجر زیاد در مقایسه با تعداد خانه‌های اجاره‌ای محدود از یک سو و قیمت‌های نجومی برای اجاره که برخی مالکان پیشنهاد می‌دهند، دو فاکتور مهمی است که باعث شده مستاجر در مقابل مالک آسیب‌پذیرتر باشد.
اما ما در این گزارش قصد داریم با تقویت دامنه شناخت مستاجران به موضوع اجاره مسکن، توانایی این گروه را تا حد لازم نسبت به اجاره‌نشینی بالا ببریم.
نکاتی در اجاره‌نشینی وجود دارد که هم مالک و هم مستاجر باید آنها را شناخته و رعایت کنند. اگر این نکات رعایت شود، مالک و مستاجر همچون دو دوست قدیمی رابطه‌شان حفظ خواهد شد.
امروزه مستاجران در هنگام یافتن خانه جدید برای اجاره فقط به دنبال خانه‌ای هستند که اجاره آن با توان مالی‌شان سازگاری داشته باشد. این رویه کاملا غلط و به ضرر مطلق مستاجر می‌باشد.
شیوه درست برای یافتن خانه اجاره‌ای مناسب این است که شما هم به دنبال خانه خوب و هم به دنبال مالک خوب باشید.
برخی مالکان این گونه تصور می‌‌کنند که مستاجر یعنی برده، در صورتی که مستاجر در عین حالی که از خانه اجاره‌ای به عنوان سرپناه استفاده می‌کند، حافظ منافع مالک در مدت حداقل یکسال نیز خواهد بود. قبل از آنکه ملکی را اجاره کنید، حسابی در مورد شخصیت درونی مالک تحقیق کنید. بهترین منبع تحقیقاتی در این میان مستاجر قبلی است. می‌توانید درباره طرز صحبت‌ کردن، اخلاق و ویژگی‌های مالک از مستاجر قبلی سوال کنید. حتی می‌توانید علت نقل و انتقال مستاجر قبلی را نیز از او بپرسید. شاید مستاجر قبلی از سرکشی‌های بی‌مورد مالک و زخم زبان‌های همسر مالک خسته شده است!
در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد که معمولا این مدت یک سال تعیین می‌شود. مدت اجاره از روزی شروع می‌شود که بین موجر و مستاجر توافق شود و اگر در زمان عقد قرارداد اجاره ابتدای مدت ذکر نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.
تعمیرات و کلیه مخارج که در مورد اجاره برای امکان بهره‌برداری از آن لازم است بر عهده مالک است، مگر آنکه در قرارداد خلاف آن قید شود. همچنین پرداخت هزینه‌های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره همچون نصب آبگرمکن و شوفاژ و ... ضروری است، بر عهده مالک است.عامل مهمی که معمولا باعث ایجاد اختلاف بین مالک و مستاجر می‌شود، بحث پرداخت اجاره‌بها است.
قانون می‌گوید مستاجر باید در زمان‌های تعیین‌شده در قرارداد اجاره‌بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند.
برخی از مستاجران استفاده‌های سوء از ملک مورد اجاره می‌کنند. مثلا با آنکه ملک مورداجاره کاربری مسکونی دارد، اما مستاجر استفاده اداری یا تجاری از آن می‌کند. قانون در چنین مواردی حق فسخ اجاره را به مالک داده است.
مستاجر به محض پایان زمان قرارداد باید ملک را تخلیه کند و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگه دارد، باید به موجر اجاره‌بهایی که معادل اجاره‌بهای مکان شبیه به آن است، بپردازد. البته اگر مستاجر مبلغی را به عنوان رهن نزد مالک داشته باشد، مطابق قانون تخلیه و تحویل مورداجاره، منوط به تحویل مبلغ رهن به مستاجر خواهد بود.
تنظیم قرارداد بین مالک و مستاجر باید حتما در بنگاه‌های املاک معتبر رسمی انجام بگیرد.
باید توجه داشت برای تنظیم قرارداد اجاره حتما دو نفر به عنوان گواه و شاهد ذیل سند اجاره را امضا کنند. همچنین تنظیم قرارداد باید در فرم‌های چاپی معتبر انجام شود.
نکته آخر خسارت و ودیعه‌ای است که مالک در هنگام تخلیه از مستاجر طلب می‌کند. اولا این مبلغ باید مقدار آن براساس فیش‌های قبلی هزینه آب، برق، تلفن و گاز محاسبه شود و ثانیا مبلغ ودیعه باید در حضور بنگاه معاملات املاک و توسط مشاور املاک گرفته شود؛ بیان ساده‌تر مالک هرگز حق گرفتن مبلغی به صورت مستقیم از مستاجر در هنگام تخلیه ملک را ندارد.

+ نوشته شده در  92/02/12ساعت 1:1  توسط مجتبی رشیدنهال  | 

بررسی تحلیلی قیمت عادله و تملک دستگاه‌های اجرایی

محمدمسعود علیزاده‌خرازی، عضو هیئت علمی دانشگاه صنعتی شریف و کارشناس رسمی دادگستری

چکیده:
با توجه به سابقه نزدیک به یک سده از طرح “قیمت عادله” در قوانین کشور و به ‌رغم اهمیت آن از منظر اجتماعی و عدالتی، تاکنون تعریف دقیقی از آن به‌ عمل نیامده است.
این نوشتار ضمن کنکاش انواع قیمت‌ها، به بررسی تاریخی آنها در قوانین پرداخته است. در بررسی قوانین مربوطه، ضمن آشکار شدن معایب و مزایای هرکدام از قوانین در رابطه با انواع قیمت‌ها، تفاوت قیمت عادله با قیمت روز آشکار شده است. درنهایت، در کنار بررسی قوانین معتبر در مورد تملک دولت و شهرداری‌ها، تعریف قیمت عادله از دید قانون گذار بیان شده است.
مقدمه:
اصطلاحات “قیمت عادله”، “بهای عادله” و “نرخ عادله” سابقه‌ای طولانی، قریب به یک سده، در قوانین کشور دارند. اصطلاح قیمت عادله یا عناوین مشابه آن (کارشناسی، روز) بارها در قوانین آمده ؛ در حالی‌که تعریف دقیقی از آن ارائه نشده است. مهم‌تر این‌که درخصوص تبدیل این موضوع کیفی به ارزش کمی بحث و کنکاشی به عمل نیامده است؛ در صورتی که کثرت شمول این موضوع در جامعه -که تعدد تکرار این عبارت در قوانین مبین آن است- اهمیت اجتماعی آن را نشان می‌دهد. از آنجا که در حوزه مسکن و مستغلات، معمولاً ارزش‌های مطرح شده، مبالغ سنگین و تعیین‌کننده‌ای در زندگی آحاد مردم هستند، این موضوع از منظر تأثیر‌گذاری و عدالتی نیز مهم بوده و به علت بزرگی و کثرت آن، از نظر اقتصادی در سطح کلان کشور نیز اهمیت دارد.
عقیده عمومی بر این است که قیمت عادله روز همان قیمت روز بازار است و چنانچه بعضی قائل به تفاوت بین آن دو هستند، هیچ‌گونه توضیح و توصیفی از تفاوت آنها بیان نکرده‌اند. مؤید این مطلب نظریه‌ مشورتی جدید اداره کل حقوقی قوه قضاییه به شماره ۲۴۸۹/۷ مورخ ۲۴ تیر ۱۳۸۸ درخصوص قیمت عادله و قیمت روز است:
«قابل استماع بودن دعوای مطالبه قیمت روز ملک موضوع تملک شهرداری
دعوای مطالبه قیمت روز ملک، موضوع طرح تملک قبل از تعیین ارزش و اظهارنظر کارشناس قابل استماع است و شهرداری مکلف است قیمت عادله مورد تملک شهرداری را حسب توافق طرفین با جلب نظر کارشناس پرداخت نماید. از‌این‌رو چنانچه شهرداری مفاد ماده واحده قانون تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب ۱۳۷۰ را اجرا نکرده باشد و مالک با مراجعه به دادگاه بهای اراضی مورد تصرف شهرداری – پس از تصرف – را مطالبه کند، دادگاه حسب مقررات قانون آیین دادرسی در امور مدنی عمل خواهد نمود.»
(نشریه قضاوت، شماره ۶۵، مرداد و شهریور ۱۳۸۹)
همان‌گونه که مشخص است اداره کل حقوقی قوه قضاییه دچار اشتباه و تناقض در مورد قیمت عادله و قیمت روز شده است.
در این نوشتار ضمن تشریح مشخصات قیمت عادله روز و قیمت روز بازار، تفاوت این دو موضوع تبیین خواهد شد.

بهای عادله، نرخ عادله
در کتاب “ترمینولوژی حقوق” نوشته دکتر لنگرودی معانی زیر برای بهای عادله و نرخ عادله عنوان شده است:
بها (ثمن، قیمت و نرخ اموال منقول) چیز قیمتی را بها گیر گویند. بهای اسمی قدر مبلغ مکتوب روی اوراق بهادار است. بهای بازار قیمت عادله کالاهاست. بهایی یعنی قیمتی (در برابر ارزان).
قیمت (بها) به معنای ارزش مال به معیار نرخ رایج در عرضه و تقاضاست؛ بدون این که عقدی مطرح باشد. اگر عقدی مطرح باشد (مانند بیع) توافق عقدی بر قیمت مال، آن قیمت را معنون به عنوان ثمن می‌کند. میان ثمن و قیمت رابطه عموم و خصوص مطلق برقرار است: هر ثمن، قیمت است؛ ولی هر قیمت، ثمن نیست.
نرخ رسمی (سعر حاکم) نرخی است که مقامات رسمی (دولت یا شهرداری) برای کالا معین می کنند (تسعیر حاکم).
عناصر نرخ از قرار زیر است:
- مال باید مملوک کسی باشد.
- مال باید کالا باشد نه غیرمنقول.
- مال باید شایع و جاری در معاملات مردم باشد. پس اشیای عتیقه ای که عتیقه فروش می‌فروشد، فاقد نرخ است؛ هر چند که به قیمتی می‌فروشد و می‌خرند.
- قیمتی که نوعاً روی آن معامله می‌شود؛ خواه کمتر از واحد تمام شده کالا (برای تولیدکننده) باشد و خواه مساوی یا بیشتر باشد. پس حضور منفعت در نرخ ضرورت ندارد؛ بلکه امکان ضرر هم وجود دارد؛ هر چند که غالب، منفعت است.
ارزش کالایی معین در معاملات روزمره را قیمت سوقیه (بازار) گویند.
قیمت عادله مترادف با قیمت سوقیه (بازار) است.
نرخ عادله (= قیمت عادله) قیمتی است که نوعاً روی آن معامله انجام می‌شود.

نرخ عادله (در ترمینولوژی حقوق قدیمی لنگرودی)
نرخ عادله، قیمت عادله یا بهای عادله عبارت است از قیمت مال در اکثر معاملات راجع به آن مال در بازار معین در زمان معین. (ماده۲۴۲ قانون جزا و ماده ۳ توسعه معابر)
عدالت در اصطلاح بالا مفهومی متأثر از مذهب نیست. در مقررات دینی نگرفتن ربح در معاملات مستحب است و ترک مستحب موجب فسق (که ضد عدالت است) نمی شود. پس قیمتی که در آن رعایت استحباب نشده باشد، می‌تواند قیمت عادله هم باشد.
قیمت عادله
مقصود از قیمت عادله، قیمت زمین بیاض یا به انضمام بنا و اشجار قبل از اعلان توسیع است.( تبصره ۱ ماده ۳ قانون راجع به احداث و توسعه معابر و خیابان‌ها مصوب ۲۳ آبان ۱۳۱۲)
جای سؤال است که چرا به رغم وجود تعاریف بهتر و دقیق تر از قیمت عادله، قانون گذار از ماده قانونی استفاده نموده که ایرادهای بسیاری به آن وارد است.
با توجه به مطالب گفته شده، در این مقاله از نظر کارشناسی قیمت، نرخ یا بها معادل هم فرض شده و عموماً از عبارت “قیمت” که در قوانین متداول تر است، استفاده می شود و با پسوند “عادله” قیمت عادله متفاوت با تعریف بالا و مطابق بخش‌های بعدی تعریف خواهد شد.
ارزش
ارزش معانی چندگانه ای دارد. در امور کارشناسی معمولاً ارزش‌ها عبارتند از:
۱- ارزش بازار
۲- ارزشی که قیودی داشته و امکان عرضه به بازار آزاد برای آن وجود ندارد.
۳- ارزش توافقی
۴- ارزش برای مالک.
ارزش‌ها را می‌توان از راه قیمت واقعی بازار، ارزیابی (توسط کارشناسان)، یا از هر راه مناسب دیگری تعیین کرد.

قیمت مصوب
ارزش (قیمت) ممکن است به صورت مصوّب و اعلامی باشد؛ به عنوان مثال، ارزش معاملاتی املاک (منطقه ای) که توسط اداره مالیات به همراه چند دستگاه دیگر هر چند سال یک بار تهیه و تنظیم می‌شود، یا قیمت اعلام شده توسط کمپانی برای یک کالای مشخص برای مدتی معین.

قیمت واگذاری
در این نوع از قیمت، با اعلام قیمت مصوب (ارزش معاملاتی یا غیره) و ضوابط مصوب، موارد مربوطه واگذار می شود. ممکن است به جای قیمت مصوب، قیمت عادله توسط کارشناسان رسمی لحاظ شده باشد و متقاضی با رضایت خود برای دریافت مراجعه کند؛ مانند واگذاری منازل سازمانی و یا واگذاری زمین‌های شهری در قانون زمین شهری مصوب شهریور ۱۳۶۶٫

قیمت توافقی
چنانچه بر سر ارزش مورد نظر در یک معامله بین طرفین توافق حاصل شود، آن را ارزش (قیمت) توافقی یا ثمن معامله می‌گویند. قیمت توافقی ممکن است قیمت بازار، کمتر و یا بیشتر از قیمت بازار باشد؛ مانند اجاره بها یا قیمت مندرج در قرارداد.

قیمت مزایده
در این نوع از قیمت، با اعلام مزایده و ضوابط مربوط به آن از طرف عرضه کننده و از طریق شرکت متقاضی در مزایده و آگاهی یافتن از شروط تعیین شده، طرفین درخصوص ساز و کار تعیین قیمت توافق می‌نمایند و مکانیسم مزایده، قیمت را معین می‌کند. قیمت حاصل از مزایده به نوعی قیمت توافقی است؛ با این تفاوت که این بار توافق بر سر خود قیمت نبوده؛ بلکه درخصوص ساز و کار تعیین قیمت توافق حاصل شده است.
از آنجا که این قیمت در شرایط کامل بازار آزاد تعیین نشده و مزایده انجام شده مراجعه کنندگان محدودی دارد و دارای قیود مزایده است، قاعدتاً قیمت حاصله کمتر از قیمت بازار آزاد می‌باشد. برای عملی شدن مزایده و جلوگیری از تبانی و فساد و تضمین حداقل قیمت برای عرضه کننده، معمولاً قیمت پایه از طرف کارشناسان رسمی مزایده تعیین می‌شود.
طبق عرف کارشناسان رسمی، قیمت پایه مزایده درصدی کمتر از قیمت بازار و یا قیمت عادله می‌باشد و قیمت معامله (مزایده) براساس مکانیسم رقابتی مزایده تعیین می‌شود و چون براساس توافق و رضایت طرفین حاصل شده است، بنابراین قیمت عادله روز ( دوره زمانی مزایده) می‌باشد. نقش کارشناسان رسمی تعیین قیمت پایه مزایده، جلوگیری از تبانی، غبن فاحش و غیره است و این کارشناسان مسئول تعیین قیمت عادله نیستند.
قیمت (ارزش) مالک
چنانچه مالک علاقه معنوی خاصی نسبت به ملک خود داشته، یا هزینه‌هایی را برای رفع نیاز شخصی یا علاقه شخصی در آن انجام داده، یا خود در آن سکنا داشته، یا ملک ممر زندگی او باشد، یا خود به فعالیت اقتصادی یا مشارکت در فعالیت اقتصادی در ملک پرداخته، یا بازار مربوطه انحصاری باشد و یا مشتریان خاصی به دلایل و انگیزه‌های خاص به مالک (عرضه کننده) مراجعه نمایند، آن گاه مالک (عرضه کننده) به صلاحدید و به اختیار خود، ارزش را تعیین و به متقاضیان اعلام می کند. متقاضیان مختار خواهند بود شرایط و ارزش مالک را قبول یا رد نمایند.
این قیمت تعیین شده از طرف مالک را “ارزش مالک” می‌نامند. ارزش ملک برای مالک آن بیشتر از قیمت بازار است (به همین دلیل است که ملک در مالکیت صاحب فعلی آن و نه کسی دیگر است)؛ زیرا با سلیقه‌ها یا نیازهای وی هماهنگی بهتری دارد که ناشی از موقعیت مکانی یا امکان بهسازی آن در آینده است. از این روست که مالک، ملک موجود را به جای ملک دیگری خریده است.
خرید و فروش وجابه جایی ملک، هزینه‌هایی را به همراه دارد. به عبارت دیگر هزینه‌های یاد شده باعث گران تر تمام شدن ملک جدید کاملاً مشابه نسبت به ملک قبلی می‌شود و به این دلیل است که مالک حاضر به تعویض ملک خود با ملک کاملاً مشابه نیست.
املاک و مستغلات یک کالای ناهمگون است و به این جهت، قطعه زمینی خاص در دستان مالک خاص، معمولاً برای او ارزشی خاص و غیرعادی عاید خواهد ساخت. پس به طور معمول ارزش مالک بیشتر از ارزش بازار آزاد است.
به دلیل اهمیت ارزش مالک در تملک دولتی، مثالی ذکر می شود:
فرض کنید شخص معلولی یک ملک را برای سکنای خود به قیمت بازار (۱۰۰ میلیون تومان) می‌خرد. وی برای استفاده شخصی اش، با توجه به معلولیت خود تغییراتی در آن ملک می دهد که هزینه اش ۱۰ میلیون تومان می شود. به این ترتیب، قیمت مالک ۱۱۰ میلیون تومان شده است؛ در حالی که قیمت بازار ۹۵ میلیون تومان است.

قیمت بازار آزاد
در مبادلات آزادانه بین عرضه کنندگان و متقاضیان براساس عرضه و تقاضا در بازار آزاد، قیمت تعیین می‌شود. هرچند در این بازار علاوه بر این دو بازیگر اصلی، بازیگران دیگری نیز وجود دارند که مهم ترین آن‌ها حاکمیت (دولت) و نهاد‌های مالی (بانک‌ها) هستند.
به طور کلی، هرگاه در یک سطح از قیمت، عرضه و تقاضای کل به تعادل رسیده و برابر شود، این سطح قیمت، قیمت بازار (قیمت تعادلی) است.

قیمت بازار آزاد مسکن و مستغلات
علاوه بر تبعیت بازار مسکن و مستغلات از قواعد عمومی بازار آزاد، ویژگی‌های خاص دیگری نیز وجود دارد. از آنجا که مسکن و مستغلات جزو کالا‌های همگن نیستند؛ یعنی در مشخصات فیزیکی، موقعیتی، همسایگی، مشخصات حقوقی، شروط ضمن عقد و … تنوع دارند، و به دلیل عدم سازمان یافتگی بازار مربوطه (مانند بورس کالا)، به جای یک قیمت مشخص بازه ای نسبتاً گسترده از قیمت تعیین می‌شود. عرضه کنندگان تمایل به بالای بازه قیمت دارند و به عکس، متقاضیان تمایل به پایین بازه قیمت دارند. به همین دلیل علاوه بر عرضه و تقاضا، قاعده چانه زنی نیز در بازار مسکن ایران ایفای نقش می‌نماید.
چنانچه موارد خواسته شده بدون قیود بوده و امکان عرضه شدن به بازار (مبادله) آزاد را داشته باشد، مالک (عرضه کننده) آن را به بازار آزاد عرضه می‌نماید و با مراجعه متقاضیان براساس عرضه و تقاضا و قاعده‌ چانه‌زنی، ارزش (مبلغ) آن در بازار آزاد تعیین می‌شود (همانند قیمت املاک) و کارشناسان رسمی در این مورد ملزم به تبعیت از آن هستند. به عبارت دیگر، کارشناسان رسمی مجاز نیستند سلایق و عقاید خود را در تعیین ارزش بازار آزاد دخیل نمایند.
بنابراین چنان چه برای مورد کارشناسی، بازار فعال وجود داشته باشد، وظیفه کارشناسان رسمی کشف قیمت است؛ نه دیکته کردن قیمت.

ملک تام (طلق، مطلق، آزاد)
چنان چه در یک ملک بدون کسب رضایت اشخاصی غیر از مالکان، امکان انتقال یا انجام عملیات عمرانی و غیره فراهم باشد، به آن “ملک تام” می‌گویند؛ مانند املاک متداول.

ملک ناقص (غیر طلق، غیر آزاد)
چنان چه در ملکی بدون کسب رضایت اشخاصی غیر از مالکان، امکان انتقال یا انجام عملیات عمرانی و غیره وجود نداشته باشد، به آن ملک ناقص می‌گویند؛ مانند املاک اوقافی که متصرف بدون رضایت مالک عرصه نمی تواند تصمیم های خود را عملی سازد.

مالکیت تملک (ملک ان یملک، کامل، مطلق)
چنان چه مالک بتواند بدون کسب رضایت اشخاص غیر، تصمیم هایی را درخصوص ملکش اتخاذ کرده و آن ها را عملی نماید، مالکیت وی کامل است.

ارزش ملک با قیود
اگر موارد خواسته شده قیودی داشته باشند که به واسطه آن ها امکان عرضه و تقاضا و مانور برای مالک در بازار آزاد فراهم نباشد و همچنین برای قیود، امکان ارزش گذاری مالی وجود داشته و طبق قانون، قیمت آن توسط کارشناسان رسمی تعیین شود، در این صورت ارزش موارد بالا عبارت است از قیمت بازار آزاد منهای ارزش مالی قیود مربوطه؛ مانند تعیین مبلغی به عنوان سرقفلی در ماده ۷ قانون سال ۱۳۷۶- اجاره بهای ثابت.

عرف (رویه) کارشناسان رسمی
از آنجا که به طور معمول با طی مراحل هیئت‌های بالاتر کارشناسان رسمی، نتایج نظریات کارشناسی دارای همگرایی است، بنابراین عرف (رویه) کارشناسان رسمی عبارت است از بازه ای (دامنه ای) از ارزش (مبلغ) که نتایج کارشناسی با طی مراحل هیئت‌های بالاتر کارشناسان رسمی به آن میل می‌کند.
ارزش عرف (رویه) کارشناسان رسمی
چنانچه موارد خواسته شده دارای قیودی باشند که به واسطه آنها امکان عرضه و تقاضا و مانور برای مالک در بازار آزاد وجود نداشته و همچنین ارزش گذاری مالی برای قیود توسط کارشناسان رسمی ممکن نباشد (درحالی که طبق قانون قیمت آن باید توسط کارشناسان رسمی تعیین شود)، در این صورت ارزش موارد مذکور توسط عرف (رویه) کارشناسان رسمی تعیین می‌شود؛ مانند تعیین مبلغی به عنوان سرقفلی در ماده ۸ قانون سال ۱۳۷۶- اجاره بهای متعارف.
قیمت متعارف
هرچند طبق عرف، قیمت متعارف قیمت روزمره معاملات (قیمت بازار) است؛ اما از نظر حقوقی پس از استفاده قانون گذار از عبارت “متعارف” در ماده ۸ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، ارزش آن کمتر از قیمت بازار می‌باشد.
براساس اعلام وزارت مسکن و شهرسازی، بیش از ۹۵ درصد بازار مسکن و مستغلات در اختیار بخش خصوصی است. ازاین رو طبق قاعده معمول، قیمت در بازار براساس عرضه و تقاضا تعیین می‌شود. بر این اساس، چنانچه عرضه و تقاضا به صورت منسجم و سازمان یافته انجام گیرد (مثل بورس کالا)، نوسانات (بازه) قیمت محدود بوده و معمولاً ثبت و نگهداری می‌شود؛ در صورتی که عرضه و تقاضا در بازار مسکن و مستغلات به دلیل تنوع زیاد و مشخصات گوناگون آن دارای قیمت دقیق نیست و نوسان و بازه قیمت گسترده است.
روش‌های ارزیابی و کارشناسی
برای ارزیابی و کارشناسی در دنیا از روش سه گانه زیر استفاده می‌شود:
۱- مقایسه با قیمت بازار (comparison approach Market)
مقایسه با قیمت بازار به معنای مقایسه با سایر دارایی‌های مشابه معامله شده در بازار است. در این روش باید قیمت معامله شده در بازار فعال همانند و یا دارای مشابهت نزدیک باشد که اکثراً این چنین نیست. در این صورت باید با ضرایب شناخته شده ای قیمت موجود به قیمت مورد نظر تبدیل شود.
۲- رابطه ارزش حاضر سرمایه و درآمد ناشی از آن (Income capitalization approach)
در این روش باید برآوردی از آینده کرد. می توان نرخ بازده سرمایه (نسبت سرمایه به درآمد) P/E و یا ضریبی از گردش مالی یک دوره زمانی (Turn over) را به عنوان سرمایه حساب کرد؛ مثلاً ضریب ۵/۱٫ بنابراین گردش مالی یک دوره زمانی ۵/۱ = ارزش دارایی.

۳- هزینه ایجاد یا جایگزینی (Cost approach)
با محاسبه هزینه ایجاد دارایی مشابه و یا هزینه جایگزینی دارایی مشابه موجود در بازار می توان قیمت را تعیین کرد.

انتخاب روش ارزش‌گذاری
روش اول: با معاملات دارایی‌های همانند یا مشابه معامله شده در بازار مقایسه می‌کنیم و قیمت را به دست می‌آوریم.
روش دوم: در صورت عملی نبودن روش اول، درآمد یا هزینه را به صورت ارزش حال (دارایی) برآورد می‌کنیم. این روش در صورت در دسترس و قابل اعتماد بودن اطلاعات، به عنوان پشتیبانی روش اول استفاده می‌شود.

قیمت، بها و نرخ عادله در قوانین
قانون مدنی:
در ماده ۱۶۷ قانون مدنی مصوب ۱۳۰۷ آمده است: «اگر مالی که پیدا شده، ممکن نیست باقی بماند و فاسد می‌شود، باید به قیمت عادله فروخته شود و قیمت آن در حکم خود مال پیدا شده خواهد بود.»
ماده ۴۱۸ نیز اشعار می دارد: «اگر مغبون در حین معامله عالم به قیمت عادله بوده است، خیار فسخ نخواهد داشت.»
در این دو ماده، تعریف، توصیف و یا توضیحی از قیمت عادله ارائه نشده است و به احتمال زیاد منظور از قیمت عادله همان قیمت روز (قیمت سوقیه) با اعمال اثرات قیود و شرایط مربوطه است که قانون گذار برای بقای ارزش مال، مجوز فروش آن را در بازار به قیمت روز با اعمال اثرات قیود و شرایط مربوط به آن صادر نموده و چون هیچ گونه رابطه حقوقی بین یابنده مال و صاحب اصلی مال از قبل وجود نداشته (صاحب مال مجهول بوده و یابنده برحسب تصادف آن مال را پیدا کرده است)، به همین دلیل قیمت عادله، قیمت منصفانه بین دو شخص نبوده؛ بلکه همان قیمت بازار با اعمال اثرات قیود و شرایط مربوطه است. براساس ماده ۴۱۸ نیز اگر مغبون از قیمت روز با اعمال اثرات قیود و شرایط مربوطه آگاه بوده باشد، خیار فسخ نخواهد داشت.
قیمت عادله مطرح در حوزه املاک و مستغلات
قیمت عادله مطرح در حوزه املاک و مستغلات را می توان به دو دسته تقسیم بندی کرد:
دسته اول: مالک به اختیار خویش، ملک و مستغل خود را تحت لوای قانون خاصی قرار داده که عمدتاً ارزش‌های عادله مطرح در روابط اقتصادی موجر و مستأجر، مزایده‌ها، واگذاری‌های دولتی (دستگاه‌های اجرایی) و … می‌باشد.
قیمت عادله در روابط اقتصادی موجر و مستأجر
در قانون اختیارات دکتر “میلیسپو” در مورد تنزیل و تثبیت بهای اجناس مصوب ۱۳ اردیبهشت ۱۳۲۲ آمده است: « ماده سیزدهم- دادگاه در مورد اختلاف موجر و مستأجر نسبت به میزان مال الاجاره یا شرایط آن برای تعیین اجاره بها و یا تحقیق در عواملی که به موجب آن می‌توان اجاره بها را تشخیص داد، با ارجاع امر به کارشناس، میزان اجاره بها را به نرخ عادله روز تعیین نماید و … .»
ماده ۲ قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۳۹ نیز بیان می دارد: «میزان اجاره بهای مستغلات مشمول این قانون به قرار زیر است: …
۲- چنانچه اجاره نامه تنظیم نشده باشد، میزان اجاره بها همان است که بین طرفین مقرر و عملی شده و در صورتی که میزان مقرر احراز نشود، با رعایت مقررات این قانون از طریق کارشناسی میزان اجاره بها به نرخ عادله روز با توجه به قیمت مستغل مزبور و عوامل مؤثر دیگر تعیین می‌شود.»
در ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ نیز آمده است: «در مواردی که اجاره نامه تنظیم شده باشد، میزان اجاره بها همان است که در اجاره نامه قید شده و هرگاه اجاره نامه تنظیم نشده باشد، به میزانی است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود، با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه، میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین می‌شود.»
مقنن در ماده ۴ همان قانون گفته است: «موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بنماید… دادگاه با جلب نظر کارشناسی اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.»
تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ نیز اشعار می دارد:
«در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.»
در این مواد از قوانین روابط موجر و مستأجر هیچ توصیف و توضیحی در مورد عادله بودن قیمت داده نشده است.
درخصوص ارزش‌های عادله مطرح در روابط اقتصادی موجر و مستأجر، در کتاب “بررسی تحلیلی روابط اقتصادی موجر و مستأجر” به طور مفصل بحث شده است. ازاین رو در این نوشتار به آن پرداخته نشده و تنها به یادآوری چند نکته بسنده می شود:
۱- در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ آمده است: «… دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.»
همان گونه که در کتاب “بررسی تحلیلی روابط اقتصادی موجر و مستأجر” آمده است، اجاره بهایی که به نرخ عادله روز تعدیل شده، منطبق بر قیمت روز بازار نیست و فاصله زیادی بین آن‌ها دیده می شود و اصولاً بازار فعال و کارآمدی برای تعدیل اجاره بها وجود ندارد. بنابراین، این استنباط که همواره قیمت عادله روز همان قیمت روز بازار است، صحیح نمی باشد.
۲- هرچند تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ بیان می دارد: «در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد»؛ اما این تبصره هیچ توصیف و توضیحی در مورد قیمت عادله نداده است.
نظریه اکثریت قضات استان تهران از معدود نظریه‌های هر چند غیر مستقیم در توصیف قیمت عادله است.
دسته دوم: تملک دولتی (دستگاه‌های اجرایی)
مالک در قرار گرفتن ملک و مستغل خود تحت لوای قانون خاصی هیچ گونه نقشی نداشته است.

بررسی تاریخی ارزش عادله املاک و مستغلات واقع شده در طرح‌های عمرانی و…
سؤال این است که تعریف دقیق ارزش عادله (قیمت، نرخ، بهای عادله) که در قوانین، آیین نامه‌ها، وحدت رویه‌ها، دستورالعمل‌ها و نظریات متعدد آمده، چیست و منطبق با کدام یک از ارزش‌های بالا می باشد؟
قوانین قبل از پیروزی انقلاب اسلامی
قانون راجع به احداث و توسعه معابر و خیابان‌ها مصوب ۲۳ آبان ۱۳۱۲
ماده ۲: «… پس از تصویب انجمن بلدیه و حکومت محل و وزارت داخله با تعیین موقع اجرای نقشه که لااقل سه ماه پس از انتشار اعلان یا اخطار کتبی خواهد بود (به وسیله اعلان یا اخطار به مالکان و یا متولیان و متصدیان در موقوفات اطلاع دهد) در مواردی که ضرورت و فوریت اقتضا کند، انجمن بلدیه می‌تواند با تصویب وزارت داخله مدت مزبور را به اقتضای موقع و محل تقلیل دهد. »

تبصره ۱ ماده ۳: «مقصود از قیمت عادله، قیمت زمین بیاض یا به انضمام بنا و اشجار قبل از اعلان توسیع است.»
قانون گذار در این ماده قانونی به اولین و ساده ترین سؤال که تکلیف تأثیر طرح؛ یعنی توسعه معبر در افزایش و یا کاهش قیمت روز ملک چیست، پاسخ داده است؛ اما به سایر موضوعات مطرح در قیمت عادله اشاره نکرده است.
ایراد مهم این تعریف آن است که امکان دارد از زمان اعلان توسعه تا تملک و پرداخت عوض، زمان‌های متفاوت کوتاه یا بلند برای اشخاص اتفاق بیفتد و با توجه به این که معمولاً به مرور زمان افزایش قیمت به وجود می‌آید، تعریف بالا جوابگوی این نقیصه نخواهد بود و به دور از عدالت و انصاف است.
قانون برنامه هفت ساله دوم عمرانی کشور مصوب ۸ اسفند ۱۳۳۴
ماده ۱۶: “هر گاه برای اجرای عملیات عمرانی و نیازمندی های عمومی احتیاج به خرید اراضی (اعم از دایر و بایر) و ابنیه و تأسیسات پیدا شود، به طریق زیر عمل خواهد شد: …
ب) بهای اراضی و ابنیه و تأسیسات مورد خرید اعم از این که متعلق به دولت یا اشخاص باشد، به طریق زیر تعیین خواهد شد:
۱- ملاک تعیین قیمت بهای عادله [زمان: سال قبل از اعلام شروع عملیات] اراضی و ابنیه و تأسیسات مشابه واقع در حوزه عملیات در سال قبل از اعلام شروع عملیات و بدون در نظر گرفتن تأثیر اجرای عملیات عمرانی در قیمت‌ها خواهد بود.
۲- در مورد خرید اراضی و ابنیه و تأسیسات غیر دولتی، پنج درصد علاوه بر قیمت عادله به مالک پرداخت خواهد شد. هرگاه مالک در محل ساکن باشد، علاوه بر پنج درصد فوق، ده درصد دیگر به قیمت عادله افزوده خواهد شد و هرگاه ممر اعاشه او منحصر به درآمد آن ملک باشد، پانزده درصد قیمت عادله نیز از این بابت به او پرداخت خواهد شد.
تبصره- در مورد املاک مزروعی، علاوه بر قیمت ملک که به مالک پرداخت می‌شود، پانزده درصد آن بین زارعان و خوش نشینان محل که از آنجا کوچ می‌نمایند، به وسیله شورای محلی تقسیم خواهد شد.
۳- در صورتی که تاریخ تصرف با تاریخ اعلام خرید ملک بیش از یک سال فاصله داشته باشد، نسبت به هر سال فاصله پنج درصد به قیمت عادله افزوده خواهد شد؛ مشروط بر این که جمعاً از قیمت عادله روز تجاوز ننماید. فاصله کمتر از شش ماه تمام به حساب نخواهد آمد و فاصله شش ماه تمام یا بیش از آن در حکم یک سال خواهد بود.
تاریخ تصرف با تاریخ اعلام خرید در هر حال نباید بیش از سه سال فاصله داشته باشد.»
این ماده، علاوه بر تکرار تعریف قانون قبلی، جزئیات بیشتری را از قیمت عادله مشخص نموده و مبنای آن را از نظر زمانی یک سال قبل است و اگر از زمان اعلان رسمی و یا درز خبر تا شروع عملیات بیش از یک سال گذشته باشد، قیمت‌ها تحت تأثیر طرح قرار گرفته و این موضوع با مقصود این قانون مغایر است. این مدل جوابگوی این اشکال نیست و از نظر قیمت، مبنای مقایسه با موارد مشابه در بازار بدون اثر طرح می‌باشد.
این ماده در حالی که در مورد خرید تفاوتی بین دولت و اشخاص قائل نشده است؛ مزایا و امتیازاتی را برای مالک شخصی در نظر گرفته و به نظر می‌رسد در مورد اشخاص، قانون گذار به بیش از ارزش عادله (با در نظر گرفتن ضرایب خاصی و به دور از ارزش گذاری میدانی ملک ) توجه داشته است. به عبارت دیگر قیمت عادله ملاک بوده؛ اما به مالک شخصی پنج درصد علاوه بر قیمت عادله پرداخت خواهد شد.
قصد قانون گذار از این کار، جبران خسارت به خاطر فروش تحمیلی ملک و تحمیل هزینه‌های زمانی از قبیل جایگزینی، ضرر عدم استفاده از ملک در مدت جایگزینی، هزینه‌های نقل و انتقالات و هزینه‌های خرید واحد مشابه بوده که آن را در قالب پنج درصد منظور داشته است.
هرگاه مالک در محل مذکور ساکن باشد، علاوه بر این پنج درصد، ده درصد دیگر به قیمت عادله افزوده خواهد شد. به نظر می‌رسد این ده درصد اضافه، بابت ارزش‌های مالک در ملک سکونتی خود بوده و مقنن قیمت عادله را به طرف ارزش مالک سوق داده است.
براساس این ماده همچنین هرگاه ممر اعاشه مالک منحصر به درآمد آن ملک باشد، پانزده درصد اضافه نیز از این بابت به او پرداخت خواهد شد. در این حالت اضافه ارزش مالک نسبت به قیمت عادله بیشتر شده و قانون گذار به قصد جبران این خسارت اضافه، پانزده درصد اضافه نموده است. به طور کلی به نظر می‌رسد قانون گذار به ارزشی بیش از ارزش عادله و ارزش بازار (به طرف ارزش مالک) در یک سال قبل توجه داشته است: «در صورتی که تاریخ تصرف با تاریخ اعلام خرید ملک بیش از یک سال فاصله داشته باشد، نسبت به هر سال فاصله پنج درصد به قیمت عادله افزوده خواهد شد؛ مشروط بر این که جمعاً از قیمت عادله روز تجاوز ننماید.»
بنابراین قانون گذار برای جبران تورم و افزایش قیمت که عموماً ایجاد می‌شود، پنج درصد اضافه بابت هر سال در نظر گرفته است و چنانچه احیاناً قیمت ثابت و یا نزولی باشد، با شرط قیمت عادله پرداختی برابر با حداکثر قیمت عادله روز، عدم ضرر را در مورد خود تضمین نموده است؛ در حالی که اگر افزایش قیمت‌ها طی سال‌ها، بیش از پنج درصد برای هر سال باشد (که به طور تاریخی افزایش قیمت بیش از پنج درصد در سال بوده است) در این صورت به مالکان ظلم می‌شود.

قانون راجع به نحوه اجرای تبصره ۲ ماده ۳ قانون فروش خالصجات
در ماده واحده این قانون درخصوص نحوه استملاک اراضی مورد احتیاج عملیات اجرایی طرح سد کرج و تأسیسات مربوط مصوب ۲۷ اسفند ۱۳۳۶ آمده است: «کارشناسان مزبور مکلفند… انتخاب بهای عادله اراضی و ابنیه و املاک مورد تقاضا را براساس بهای اراضی و املاک و ابنیه مشابه و مجاور بدون در نظر گرفتن احداث سد کرج به بهای عادله روز [زمان: روز گزارش کارشناسی] به درخواست سازمان سد کرج تعیین و به دادگاه اعلام نمایند.»
برخلاف قانون ۱۳۳۴ در این قانون، قانون گذار قیمت عادله اراضی و ابنیه را (که عمدتاً املاک زارعان خواهد بود)، برابر با قیمت عادله روز قرار داده است

+ نوشته شده در  92/02/12ساعت 1:1  توسط مجتبی رشیدنهال  | 

قانون اصلاح قانون تملك آپارتمانها

ماده 1- ماده (4) قانون تملك آپارتمانها به ‏شرح زير اصلاح و (3) تبصره به‏ آن ملحق مى‏گردد:

ماده 4- حقوق و تعهدات و همچنين سهم هريك از مالكان قسمتهاى اختصاصى از مخارج قسمتهاى مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصى به‏ مجموع مساحت قسمتهاى اختصاصى تمام ساختمان به‏ جز هزينه‏ هايى كه به‏دليل عدم ارتباط با مساحت زير بنا به ‏نحو مساوى تقسيم خواهد شد و يا اينكه مالكان ترتيب ديگرى را براى تقسيم حقوق و تعهدات و مخارج پيش‏بينى كرده باشند. پرداخت هزينه‏هاى مشترك اعم از اينكه ملك مورد استفاده قرار گيرد يا نگيرد الزامى است.

تبصره 1- مديران مجموعه با رعايت مفاد اين قانون، ميزان سهم هريك از مالكان يا استفاده كنندگان را تعيين میكند.

تبصره 2- در صورت موافقت مالكانى كه داراى حداكثر مساحت زيربناى اختصاصى ساختمان مى‏باشند هزينه‏ هاى مشترك براساس نرخ معينى كه به‏ تصويب مجمع عمومى ساختمان مى‏رسد، حسب زيربناى اختصاصى هر واحد، محاسبه مى‏شود.

تبصره 3- چنانچه چگونگى استقرار حياط ساختمان يا بالكن يا تراس مجموعه به‏ گونه ‏اى باشد كه تنها از يك يا چند واحد مسكونى امكان دسترسى به ‏آن باشد، هزينه حفظ و نگهدارى آن قسمت به‏ عهده استفاده‏ كننده يا استفاده‏ كنندگان است.

ماده 2- تبصره زير به ‏عنوان تبصره (1) به‏ماده (10) مكرر قانون اضافه و شماره تبصره‏ هاى آن به ‏ترتيب به‏ تبصره‏هاى (2) و (3) و (4) و (5) تغيير می ‏يابد.

تبصره 1- در صورتى كه عدم ارائه خدمات مشترك ممكن يا مؤثر نباشد، مدير يا مديران مجموعه مى‏توانند به ‏مراجع قضائى شكايت كنند، دادگاهها موظفند اينگونه شكايات را خارج از نوبت رسيدگى و واحد بدهكار را از دريافت خدمات دولتى كه به مجموعه ارائه مى‏شود محروم كنند و تا دو برابر مبلغ بدهى به ‏نفع مجموعه جريمه نمايند.

استفاده مجدد از خدمات موكول به‏ پرداخت هزينه هاى معوق واحد مربوط بنا به‏ گواهى مدير يا مديران و يا به‏ حكم دادگاه و نيز هزينه مربوط به ‏استفاده مجدد خواهدبود.

ماده 3 - مواد زير به ‏عنوان مواد (12)،(13)،(14) و (15) به ‏قانون ملحق مى‏شود :

ماده 12- دفاتر اسناد رسمى موظف مى‏باشند در هنگام تنظيم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غيره گواهى مربوط به‏ تسويه حساب هزينه‏هاى مشترك را كه به‏ تأييد مدير يا مديران ساختمان رسيده باشد از مالك يا قائم ‏مقام او مطالبه نمايند و يا با موافقت مدير يا مديران تعهد منتقل‏اليه به‏ پرداخت بدهى‏هاى معوق مالك نسبت به‏ هزينه موضوع اين قانون را در سند تنظيمى قيد نمايند.

ماده 13- در صورتيكه به‏ تشخيص سه نفر از كارشناسان رسمى دادگسترى عمر مفيد ساختمان به‏ پايان رسيده يا به‏ هر دليل ديگرى ساختمان دچار فرسودگى كلى شده باشد و بيم خطر يا ضرر مالى يا جانى برود و اقليت مالكان قسمتهاى اختصاصى در تجديد بناى آن موافق نباشند، آن دسته از مالكان كه قصد بازسازى اين مجموعه را دارند، مى‏توانند براساس حكم دادگاه، با تأمين مسكن استيجارى مناسب براى مالك يا مالكان كه از همكارى خوددارى می ورزند نسبت به ‏تجديد بناى مجموعه اقدام نمايند و پس از اتمام عمليات بازسازى و تعيين سهم هريك از مالكان از بنا و هزينه‏ هاى انجام شده، سهم مالك يا مالكان يادشده را به‏ اضافه اجورى كه براى مسكن اجارى ايشان پرداخت شده‏است از اموال آنها از جمله همان واحد استيفا كنند. در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناسان،وزارت مسكن و شهرسازى با درخواست مدير يا هيات مديره اقدام به انتخاب كارشناسان يادشده خواهدكرد.

تبصره 1- مدير يا مديران مجموعه به‏ نمايندگى از طرف مالكان مى‏توانند اقدامات موضوع اين ماده را انجام‏ دهند.

تبصره 2- چنانچه مالك خوددارى كننده از همكارى اقدام به ‏تخليه واحد متعلق به‏خود به‏ منظور تجديدبنا نكند، حسب درخواست مدير يا مديران مجموعه، رئيس دادگسترى يا رئيس مجتمع قضائى محل با احراز تأمين مسكن مناسب براى وى توسط ساير مالكان، دستور تخليه آپارتمان يادشده را صادر خواهد كرد.

ماده 14- مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به‏ عنوان يك واحد در مقابل آتش ‏سوزى بيمه نمايند. سهم هر يك از مالكان به ‏تناسب سطح زيربناى اختصاصى آنها وسيله مدير يا مديران تعيين و از شركاء اخذ و به ‏بيمه‏ گر پرداخت خواهدشد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش‏ سوزى مدير يا مديران مسؤول جبران خسارات وارده مى‏باشند.

ماده 15- ثبت اساسنامه موضوع اين قانون الزامى نيست.

قانون فوق مشتمل بر سه ماده در جلسه علنى روز يكشنبه مورخ يازدهم خردادماه يكهزاروسيصدوهفتادوشش مجلس شوراى اسلامى تصويب و درتاريخ‏1376/3/21 به‏ تأييد شوراى‏ نگهبان رسيده‏است. رئيس‏ مجلس‏ شورای اسلامى-على‏ اكبرناطق ‏نورى‏

+ نوشته شده در  92/02/12ساعت 1:0  توسط مجتبی رشیدنهال  | 

قانون تملک آپارتمانها

 قانون تملک آپارتمانها

 

ماده 1 - مالكیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سكنای یک ساختمان شامل دو قسمت است . مالكیت قسمت های اختصاصی و مالكیت قسمتهای مشترک.
ماده 2 - قسمتهای مشترک
مذكور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به كلیه مالكین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد به طور كلی قسمتهایی كه برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالكیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالكین تلقی نشده از قسمتها مشترک محسوب می شود مگر آن كه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
ماده 3 - حقوق هر مالک
در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های مشترک غیر قابل تفكیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی كه باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.
ماده 4- حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالكان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی كه به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینكه مالكان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی كرده باشند. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینكه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.
تبصره 1- مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون ، میزان سهم هر یک
از مالكان یا استفاده كنندگان را تعیین می كند.
تبصره 2- در صورت موافقت مالكانی كه دارای اكثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می باشند هزینه های مشترک
بر اساس نرخ معینی كه به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد، حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می شود.
تبصره 3- چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالكن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد كه تنها از یک
یا چند واحد مسكونی، امكان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده كننده یا استفاده كنندگان است.  
(اصلاحی و الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)
ماده 5 - انواع شركتهای موضوع ماده 20 قانون تجارت كه به قصد تجارت ساختمان خانه و آپارتمان و محل كسب به منظور سكونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشكیل می شود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به كارهای ساختمانی ممنوعند.
ماده 6 - چنانچه قراردادی بین مالكین یک ساختمان وجود نداشته باشد كلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترکبه اكثریت آرا مالكینی است كه بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک
باشند.
تبصره - نشانی مالكین برای ارسال كلیه دعوتنامه ها و اعلام تصمیمات مذكور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر این كه مالک
نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین كرده باشد.
ماده 7 - هر گاه یک
آپارتمان یا یکمحل كسب دارای مالكین متعدد باشد مالكین یا قائم مقام قانونی آنها مكلف اند یکنفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتی كه اشخاص مزبور به تكلیف فوق عمل نكنند رای اكثریت بقیه مالكین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر این كه عده حاضر كمتر از ثلث مالكین باشد كه در این صورت برای یكدفعه تجدید دعوت خواهد شد.
ماده 8 - در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی كه عده مالكین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالكین مكلف اند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالكین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آیین نامه این قانون تعیین خواهد شد.
ماده 9 - هر یک
از مالكین می تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را كه برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید می داند انجام دهد هیچیک از مالكین حق ندارند بدون موافقت اكثریت سایر مالكین تغییراتی در محل یا شكل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود كه در مریی و منظر باشد بدهند.
ماده 10 - هر كس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی كه ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گردد مگر آن كه مالكیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد كه در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت به پردازد مخارج مربوط به محافظت ملک
و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترکو به طور كلی مخارجی كه جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد یکجا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالکبه ترتیبی كه در آیین نامه ذكر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالکاز استفاده از آنچه كه مخارج برای آن است صرفنظر نماید.

ماده 10 مكرر - در صورت امتناع مالک یا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه یا ذكر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود .
هر گاه مالک یا استفاده كننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترک
از قبیل شوفاژ – تهویه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و غیره با و خودداری كنند و درصورتیكه مالک و یا استفاده كننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننمایند اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وضول وجه مزبور بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد كرد . عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و درحال مدیر یا هیئت مدیران موظف میباشند كه بمحض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند .
تبصره 1- در صورتی كه عدم ارائه خدمات مشترک
ممكن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شكایت كنند، دادگاهها موظفند این گونه شكایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهكار را از دریافت خدمات دولتی كه به مجموع ارائه می شود محروم كنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.
استفاده مجدد از خدمات موكول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوط بنا
به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حكم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.  
(الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)
تبصره 2- رونوشت مدارک
مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده كننده از هزینه های مشترک و رونوشت اظهار نامه ابلاغ شده بمالک یا استفاده كننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد .
تبصره 3- نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه بمالک
در دادگاه تخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است ، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی میدهد این رأی قطعی است . در مواردیكه طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممكن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلایل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد .
تبصره 4- در صورتیكه مالک
یا استفاده كننده مجدداً و مكرراً در دادگاه محكوم به پرداخت هزینه های مشترک گردد علاوه بر ساير پرداختی ها مكلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محكوم بها بعنوان جریمه میباشد .
 (اصلاحی بموجب لایحه قانونی اصلاح قانون الحاق ماده 10 مكرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمانها )

ماده 11 - دولت مكلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آیین نامه های اجرایی آن را تهیه و بعد از تصویب هیات وزیران به مورد اجرا به گذارد. دولت مامور اجرای این قانون است.

ماده 12- دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را كه به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالکیا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی های معوق مالک نسبت به هزینه های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.
ماده 13- در صورتی كه به تشخیص سه نفر از كارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی كلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالكان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالكان كه قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند براساس حكم دادگاه، با تأمین مسكن استیجاری مناسب برای مالک
یا مالكان كه از همكاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالكان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالكان یادشده را به اضافه اجوریكه برای مسكن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا كنند. در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناسان، وزارت مسكن و شهرسازی با در خواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب كارشناسان یادشده خواهد كرد.
تبصره 1- مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالكان می توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.
تبصره 2- چنانچه مالک
خودداری كننده از همكاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نكند، حسب در خواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسكن مناسب برای وی توسط سایر مالكان ، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد كرد.
ماده 14- مدیر یا مدیران مكلفند تمام بنا را به عنوان یک
واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یکاز مالكان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شركاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی مدیر یا مدیران مسؤول جبران خسارات وارده می باشند.
ماده 15- ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست.
(الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)

 

آيين‌نامه اجرايي قانون تملك آپارتمانها

با اصلاحات بعدي‌ 

 

بخش اول‌: قسمتهاي مختلف ساختمان‌

 فصل اول‌: قسمتهاي اختصاصي‌

ماده ۱ ـ قسمتهايي از بنا، اختصاصي تلقي مي‌شود كه عرفاً براي استفاده انحصاري شريك ملك معين يا قائم مقام او تخصيص‌يافته باشد.

ماده ۲ ـ علاوه بر ثبت اراضي زيربنا و محوطه باغ‌ها و پارك‌هاي متعلّقه براي مالكيت قسمتهاي اختصاصي نيز بايد بطورمجزا سند مالكيت صادر شود، مشخصات كامل قسمت اختصاصي‌از لحاظ حدود طبقه‌، شماره‌، مساحت قسمتهاي وابسته‌، ارزش وغيره بايد در سند قيد گردد.

فصل دوم‌: قسمتهاي مشترك‌

ماده ۳ ـ قسمتهايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنها كه به‌طور مستقيم و يا غير مستقيم مورد استفاده تمام شركاء مي‌باشدقسمتهاي مشترك محسوب مي‌گردد و نمي‌توان حق انحصاري برآنها قايل شد.

تبصره ـ گذاردن ميز و صندلي و هر نوع اشياي ديگر وهمچنين نگاهداري حيوانات در قسمتهاي مشترك ممنوع است‌.

قسمتهاي مشترك در ملكيت مشاع تمام شركاي ملك است‌، هرچند كه در قسمتهاي اختصاصي واقع شده باشد و يا از آن قسمتهاعبور نمايد.

ماده ۴ ـ قسمتهاي مشترك مذكور در ماده ۲ قانون تملك ‌آپارتمانها عبارت است از:

الف ـ زمين زيربنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا بوسيله پايه روي‌آن قرار گرفته باشد.

ب ـ تأسيسات قسمتهاي مشترك از قبيل چاه آب و پمپ‌، منبع‌آب‌، مركز حرارت و تهويه‌، رختشويخانه‌، تابلوهاي برِ، كنتورها،تلفن مركزي‌، انبار عمومي ساختمان‌، اتاق سرايدار در هر قسمت بناكه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن‌، چاه‌هاي فاضلاب‌،لوله‌ها از قبيل (لوله‌هاي فاضلاب‌، آب‌، برِق ، تلفن ‌، حرارت مركزي‌، تهويه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواكش‌ها، لوله‌هاي بخاري‌) گذرگاههاي‌زباله و محل جمع‌آوري آن و غيره‌.

پ ـ اسكلت ساختمان‌.

تبصره ـ جدارهاي فاصل‌بين قسمتهاي‌اختصاصي‌،مشترك بين‌آن قسمتها است‌. مشروط بر اينكه جزء اسكلت ساختمان نباشد.

ت ـ درها و پنجره‌ها ـ راهروها ـ پله‌ها ـ پاگردها ـ كه خارج ازقسمتهاي اختصاصي قرار گرفته‌اند.

ث ـ تأسيسات مربوط به راه پله از قبيل وسايل تأمين‌كننده‌ روشنايي‌، تلفن و وسايل اخبار و همچنين تأسيسات مربوط به آنهابه استثناي تلفن‌هاي اختصاصي‌، شيرهاي آتش‌نشاني‌، آسانسور ومحل آن‌، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌هاي ايمني‌.

ج ـ بام و كليه تأسيساتي كه براي استفاده عموم شركاء و يا حفظ ‌بنا در آن احداث گرديده است‌.

ح ـ نماي خارجي ساختمان‌.

خ ـ محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پاركها كه جنبه استفاده عمومي‌دارد و در سند اختصاصي نيز ثبت نشده باشد.

 بخش دوم‌: اداره امور ساختمان‌

 فصل اول‌: مجمع عمومي‌

طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدير

ماده ۵ ـ در صورتي كه تعداد مالكين از سه نفر تجاوز كند،مجمع عمومي مالكين تشكيل مي‌شود.

ماده ۶ ـ زمان تشكيل مجمع عمومي مالكين اعم از عادي يافوِالعاده‌، در مواردي كه توافقنامه‌اي بين مالكين تنظيم نشده است‌به موجب اكثريت مطلق آراي مالكيني خواهد بود كه بيش از نصف‌مساحت تمام قسمت‌هاي اختصاصي را مالك باشند و در صورت‌عدم حصول اكثريت مزبور، زمان تشكيل مجمع عمومي با تصميم‌حداقل سه نفر از مالكين تعيين خواهد شد.

ماده ۷ ـ در اولين جلسه مجمع عمومي‌، ابتدا رئيس مجمع‌عمومي تعيين خواهد شد و سپس در همان جلسه مدير يا مديراني‌از بين مالكين و يا اشخاصي خارج از انتخاب مي‌شود. مجمع‌عمومي مالكين بايد لااقل هر سال يك‌بار تشكيل شود.

ماده ۸ ـ براي رسميت مجمع‌، حضور مالكين بيش از نصف‌مساحت تمام قسمتهاي اختصاصي با نماينده آنان ضروري است‌.

تبصره ـ در صورت عدم حصول اكثريت مندرج در اين ماده‌جلسه براي پانزده روز بعد تجديد خواهد شد، هرگاه در اين جلسه‌هم اكثريت لازم حاصل نگرديد جلسه براي پانزده روز بعد تجديد وتصميمات جلسه اخير با تصويب اكثريت عده حاضر معتبر است‌.

ماده ۹ ـ كسي كه به عنوان نماينده يكي از شركاء تعيين شده‌باشد قبل از تشكيل جلسه مجمع عمومي وكالتنامه معتبر خود را به‌مدير يا مديران ارائه نمايد.

تبصره ـ در صورتي كه مالك قسمت اختصاصي‌، شخصيت‌حقوقي باشد نماينده آن طبق قوانين مربوط به شخصيتهاي حقوقي‌معرفي خواهد شد.

ماده ۱۰ ـ هرگاه چند نفر، مالك يك قسمت اختصاصي باشندبايد طبق ماده ۷ قانون تملك آپارتمان‌ها از طرف خود يك نفر رابراي شركت در مجمع عمومي انتخاب و معرفي نمايند.

ماده ۱۱ ـ مجمع عمومي شركاء داراي وظايف و اختيارات زيرمي‌باشد:

الف ـ تعيين رئيس مجمع عمومي‌.

ب ـ انتخاب مدير يا مديران و رسيدگي اعمال آنها.

پ ـ اتخاذ تصميم نسبت به اداره امور ساختمان‌.

ت ـ تصويب گزارش مربوط به درآمد و هزينه‌هاي سالانه‌.

ث ـ اتخاذ تصميم در ايجاد اندوخته براي امور مربوط به حفظ ونگاهداري و تعمير بنا.

ج ـ تفويض اختيار به مدير يا مديران به منظور انعقاد قراردادهاي‌لازم براي اداره ساختمان‌.

ماده ۱۲ ـ كليه تصميمات مجمع عمومي شركاء بايد درصورتجلسه نوشته و به وسيله مدير يا مديران نگهداري شود.

تبصره ـ تصميمات متخذه مجمع بايد ظرف ده روز به وسيله‌مدير يا مديران به شركاء غايب اطلاع داده شود.

ماده ۱۳ ـ تصميمات مجمع عمومي بر طبق ماده ۶ قانون براي‌كليه شركاء الزام‌آور است‌.

فصل دوم‌: اختيارت و وظايف مدير يا مديران‌

ماده ۱۴ ـ مدير يا مديران مسؤول حفظ و اداره ساختمان واجراي تصميمات مجمع عمومي مي‌باشند.

ماده ۱۵ ـ اصلاحي مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۵۳ ـ تعداد مديران بايدفرد باشد و مدت مأموريت مدير يا مديران دو سال است ولي‌مجمع عمومي مي‌تواند اين مدت را اضافه كند و انتخاب مجددمدير يا مديران بلامانع خواهد بود.

ماده ۱۶ ـ در صورت استعفا، فوت‌، عزل يا حجر مدير يامديران قبل از انقضاي مدت‌، مجمع عمومي فوِالعاده‌، به منظورانتخاب جانشين تشكيل خواهد شد.

تبصره ۱ ـ در صورتي كه سه نفر يا بيشتر از اعضاي هيأت‌مديره به جهات فوق از هيأت مديره خارج شوند، مجمع عمومي‌فوِالعاده بايد به منظور تجديد انتخاب هيأت مديره تشكيل گردد.

ماده ۱۷ ـ تصميمات مديران با اكثريت آرا معتبر است‌.

ماده ۱۸ ـ مجمع عمومي يك نفر از مديران را به عنوان خزانه‌دارتعيين مي‌نمايد. خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزينه خواهد داشت كه‌به پيوست قبوض و اسناد مربوطه براي تصويب ترازنامه به مجمع‌عمومي تسليم و ارائه خواهد داد.

ماده ۱۹ ـ مدير يا مديران‌، امين شركاء بوده و نمي‌توانند فرد ديگر را بجاي خود انتخاب نمايند.

ماده ۲۰ ـ مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به عنوان يك واحددر مقابل آتش‌سوزي بيمه نمايند.

سهم هر شريك از حق بيمه با توجه به ماده ۴ قانون بوسيله‌مدير، تعيين و از شركاء اخذ و به بيمه‌گر پرداخت خواهد شد.

ماده ۲۱ ـ مدير يا مديران مكلفند ميزان هزينه مستمر و مخارج‌متعلق به هر شريك و نحوه پرداخت آن را قبل يا بعد از پرداخت‌هزينه بوسيله نامه سفارشي به نشاني قسمت اختصاصي يا نشاني‌تعيين شده از طرف شريك به او اعلام نمايند.

ماده ۲۲ ـ در كليه ساختمانهاي مشمول قانون تملك آپارتمانهاكه بيش از ده (۱۰) آپارتمان داشته باشد، مدير يا مديران مكلفندبراي حفظ و نگاهداري و همچنين تنظيف قسمتهاي مشترك وانجام ساير امور مورد نياز بنا، درباني استخدام نمايند.

 

فصل سوم‌: هزينه‌هاي مشترك‌

ماده ۲۳ ـ شركاي ساختمان موظفند در پرداخت هزينه‌هاي‌مستمر و هزينه‌هايي كه براي حفظ و نگاهداري قسمتهاي مشترك‌بنا مصرف مي‌شود، طبق مقررات زير مشاركت نمايند:

در صورتي كه مالكين ترتيب ديگري براي پرداخت هزينه‌هاي‌مشترك پيش‌بيني نكرده باشند، سهم هريك از مالكين يااستفاده‌كنندگان از هزينه‌هاي مشترك آن قسمت كه ارتباط با مساحت‌زيربناي قسمت اختصاصي دارد از قبيل آب‌، گازوئيل‌، آسفالت‌پشت بام و غيره به ترتيب مقرر در ماده ۴ قانون تملك آپارتمانها و ساير مخارج كه ارتباطي به ميزان مساحت زيربنا ندارد از قبيل‌هزينه‌هاي مربوط به سرايدار ، نگهبان‌، متصدي آسانسور، هزينه‌ نگاهداري تأسيسات‌، باغبان‌، تزيينات قسمتهاي مشترك و غيره‌بطور مساوي بين مالكين يا استفاده‌كنندگان تقسيم مي‌گردد. تعيين‌سهم هر يك از مالكين يا استفاده‌كنندگان با مدير يا مديران مي‌باشد.

تبصره ـ چنانچه به موجب اجاره‌نامه يا قرارداد خصوصي‌پرداخت هزينه‌هاي مشترك به عهده مالك باشد و مالك از پرداخت‌آن استنكاف نمايد، مستأجر مي‌تواند از محل مال‌الاجاره هزينه‌هاي‌مزبور را پرداخت كند و در صورتي كه پرداخت هزينه‌هاي جاري‌مشترك به عهده استفاده‌كننده باشد و از پرداخت استنكاف كند،مدير يا مديران مي‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌كننده‌، به مالك‌اصلي نيز مراجعه نمايند.

ماده ۲۴ ـ هريك از شركاء كه در مورد سهميه يا ميزان هزينه‌مربوط به سهم خود معترض باشد مي‌تواند به مدير مراجعه وتقاضاي رسيدگي نسبت به موضوع را بنمايد در صورت عدم‌رسيدگي يا رد اعتراض شريك مي‌تواند به مراجع صلاحيت‌دارقضائي مراجعه كند.

ماده ۲۵ ـ هزينه‌هاي مشترك عبارتست از:

الف ـ هزينه‌هاي لازم براي استفاده‌، حفظ و نگاهداري عادي‌ساختمان و تأسيسات و تجهيزات مربوطه‌.

ب ـ هزينه‌هاي اداري و حق‌الزحمه مدير يا مديران‌.

 

فصل چهارم‌: حفظ و نگاهداري تعمير بنا

ماده ۲۶ ـ در صورتي كه بين شركاء توافق شده باشد كه‌هزينه‌هاي نگاهداري يك قسمت از بنا يا هزينه نگاهداري وعمليات يك جزء از تأسيسات فقط به عهده بعضي از شركاء باشد،فقط همين شركاء ملزم به انجام آن بوده و در تصميمات مربوط به‌اين هزينه‌ها تعيين تكليف خواهند نمود.

ماده ۲۷ ـ مدير يا مديران به ترتيبي كه مجمع عمومي تصويب‌مي‌كند به‌منظور تأمين هزينه‌هاي ضروري و فوري‌، وجوهي به‌عنوان تنخواه گردان از شركاء دريافت دارند.


+ نوشته شده در  92/02/12ساعت 0:59  توسط مجتبی رشیدنهال  | 

محاسبه هزينه هاي آپارتمان و شارژ یا هزینه نگهداری


قانون تملک آپارتمان‌ها در سال 1343 به تصويب رسيده است، يعني زماني که تازه موضوعي به نام آپارتمان نشيني در کشورمان مطرح شده بود. احتمالا تدوين کنندگان اين قانون خود نيز نمي‌دانسته‌اند که در حال نوشتن چه قانون مهم و پرکاربردي هستند. با گذشت بيش از 40 سال از تصويب اين قانون امروز بسياري از مشکلات ساکنان آپارتمان‌ها با مراجعه به اين قانون و آيين نامه آن حل مي‌شود. در اين قانون پيش‌بيني شده است که آپارتمان داراي دو بخش مختلف خواهد بود که بر هر يک قواعد حقوقي مختلفي حاکم است؛ بخش‌هاي مشترک و بخش‌هاي اختصاصي آپارتمان. در ادامه رژيم حقوقي که در هر يک از اين دو قسمت آپارتمان حاکم است، بيان مي‌شود.

يک مجتمع مسکوني آپارتماني، از بخش‌ها و قسمت‌هاي مختلفي تشکيل شده است. برخي از قسمت‌ها مورد استفاده انحصاري مالکان است و برخي ديگر مورد استفاده عموم مالکان است. مقرراتي که بر هر يک از اين دو بخش حاکم است تفاوت مي‌کند.


بخش‌هاي اختصاصي ساختمان

سند رسمي مالکيت که بعد از خريد يک ملک به شما داده مي‌شود يکي از محکمه‌پسندترين دلايلي است که در دادگاه پذيرفته مي‌شود. آن قسمت‌هايي از آپارتمان در ملکيت اختصاصي شما است که در اين سند صريحا به آن اشاره شده باشد. به اين قسمت‌ها«بخش‌هاي اختصاصي ساختمان» مي‌گويند. مشخصات كامل قسمت اختصاصي ‌از لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت قسمت‌هاي وابسته، ارزش و. . . در سند مالکيت شما بيان شده است.

در مقررات، بخش‌هاي اختصاصي ساختمان اينگونه تعريف شده است: «قسمت‌هايي از بنا اختصاصي تلقي مي‌شود كه عرفا براي استفاده انحصاري شريك ملك معين يا قائم‌مقام او تخصيص‌ يافته باشد. » بنابراين آن قسمتي از ساختمان که به وسيله مالک يا کسي که از مالک اجازه دارد، به صورت انحصاري مورد استفاده قرار مي‌گيرد قسمت‌هاي اختصاصي آپارتمان نام دارد. به طور مثال، بالکن يا انباري يک ملک، انحصارا مورد استفاده مالک آن ملک است، بنابراين جزو بخش‌هاي اختصاصي به حساب مي‌آيد. البته ممکن است مالک اين قسمت‌ها را اجاره دهد و اين موضوع در تقسيم آپارتمان به اختصاصي و مشترک بي‌تاثير است. مالک حق استفاده مالکانه از بخش‌هاي اختصاصي ساختمان را دارد. اما سوال اين است که مالک حق هر استفاده‌اي را دارد يا به عبارتي، آيا چهارديواري اختياري است؟ پاسخ منفي است. اگر چه مالکيت حقي است که قانون اساسي به رسميت شناخته و مالک حق استفاده مطلق، دائمي و انحصاري از ملک خود را دارد، ولي آزادي مالک تا جايي به رسميت شناخته مي‌شود که به حقوق و آزادي‌هاي ديگران آسيبي نرساند.


حدود حقوق مالكان

مالكيت، يكي از کامل‌ترين حقوق است و به مالك حق هرگونه استفاده را مي‌دهد. حقوق مالك در استفاده از ملك خود در قانون مدني بدين ترتيب به رسميت شناخته شده است: «هر مالكي نسبت به مايملك خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردي كه قانون استثنا كرده باشد. »، «هيچ مالي را از تصرف صاحب آن نمي‌تواند بيرون كرد مگر به حكم قانون»، «مالكيت زمين مستلزم مالكيت فضاي محاذي آن است تا هر كجا بالا رود و همچنين است نسبت به زيرزمين بالجمله مالك حق همه گونه تصرف در هوا و فراز گرفتن دارد مگر آنچه را كه قانون استثنا كرده باشد. » اوصاف حق مالكيت، مطلق، دائمي و انحصاري بودن است. مالك به طور انحصاري مي‌تواند از حقوق مالكانه خود استفاده كند و محدوديتي در استفاده از اين حقوق نيست. اما ضرورت‌هاي زندگي اجتماعي سبب شده كه حد و مرز حقوق و آزادي‌هاي افراد، حقوق و آزادي‌هاي ديگران باشد. در ماده 132 قانون مدني حدود اختيار مالك در استفاده از ملك خود بدين ترتيب محدود شده است: «كسي نمي‌تواند در ملك خود تصرفي كند كه مستلزم تضرر همسايه شود مگر تصرفي كه به قدر متعارف و براي رفع حاجت يا رفع ضرر از خود باشد.»

بنابراين مالك در استفاده از ملك خود نمي‌تواند از حدود معمول و متعارف خارج شود چرا كه چنين استفاده‌اي موجب تضرر همسايه‌ها خواهد بود.


قسمت‌هاي مشترک

آنچه آپارتمان را از ساير اجتماعات ديگر انساني متفاوت مي‌کند، وجود قسمت‌هايي است که مالکيت آن بين مالکان قسمت‌هاي اختصاصي آپارتمان مشترک است. از يک سو قواعدي که بر اين قسمت‌ها حاکم است، با قواعدي که بر معابر عمومي مثل کوچه‌ها و خيابان‌ها حکومت مي‌کند فرق دارد، چراکه قسمت‌هاي مشترک يک آپارتمان، ملک مشترک تمام مالکان آپارتمان است و ديگران در آن حقي ندارند، از سوي ديگر اين نوع مالکيت با مالکيت قسمت‌هاي اختصاصي متفاوت است چراکه مالک نمي‌تواند هر استفاده‌اي از آن بکند و اين استفاده بايد با اجازه ساير شرکا باشد. قسمت‌هايي از ساختمان كه به‌طور مستقيم و يا غيرمستقيم مورد استفاده تمام شركا است، قسمت‌هاي مشترك محسوب مي‌شود که عبارت است از قسمت‌هايي از ساختمان كه حق استفاده از آن منحصر به يك يا چند آپارتمان نبوده و به تمام مالكان به نسبت قسمت اختصاصي آن‌ها تعلق مي‌گيرد. به طور كلي قسمت‌هايي كه براي استفاده اختصاصي نيست يا در اسناد مالكيت، ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكان تلقي نشده از قسمت‌هاي مشترك محسوب مي‌شود. زمين و اسكلت ساختمان‌ از جمله قسمت‌هاي مشترک ساختمان است، همچنين تأسيسات قسمت‌هاي مشترك از قبيل چاه آب و پمپ، منبع‌ آب، مركز حرارت و تهويه، كنتورها، تلفن مركزي، انبار عمومي ساختمان، اتاق سرايدار، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌هاي فاضلاب، لوله‌ها از قبيل (لوله‌هاي فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مركزي، تهويه مطبوع، گاز، نفت، هواكش‌ها، لوله‌هاي بخاري)، گذرگاه‌هاي ‌زباله و محل جمع‌آوري آن، همه جزو قسمت‌هاي مشترک ساختمان است. حقوق هر مالک در قسمت اختصاصي و سهم او در قسمت‌هاي مشترک آپارتمان را نمي‌توان از يکديگر جدا کرد. در صورت انتقال قسمت اختصاصي ملک - به هر صورتي كه باشد –قسمت مشترک نيز وابسته به آن منتقل مي‌شود. مراد اين است که هيچ مالکي نمي‌تواند مالکيت خود را در راهروها يا آسانسور جداگانه به ديگري واگذار کند، بلکه مالکيت بخش‌هاي اختصاصي و عمومي به يکديگرمتصل هستند.


اثرات تقسيم آپارتمان به قسمت‌هاي مشترک و اختصاصي:

تقسيم‌بندي ساختمان به قسمت‌هاي اختصاصي و مشترک، حدود اختيارات مالکان را مشخص مي‌کند. مالک در قسمت‌هاي اختصاصي مي‌تواند از حقوق مالکانه خود به صورت کامل استفاده کند اما براي استفاده از حق مالکيت خود در قسمت‌هاي مشاع (مشترک) نيازمند اجازه ديگران است. به طور مثال گذاشتن ميز و صندلي و هر نوع اشياي ديگر و همچنين نگاهداري حيوانات در قسمت‌هاي مشترك ممنوع است. اين تقسيم بندي علاوه بر نشان دادن حدود اختيارات مالک، آثار ديگري نيز دارد.


هزينه‌هاي ساختمان

قسمت‌هاي مشترک آپارتمان هزينه‌هايي دارد که بايد مالکان آپارتمان آن را بپردازند. هزينه‌هاي مشترك عبارتند از:

1. هزينه‌هاي لازم براي استفاده، حفظ و نگهداري عادي ‌ساختمان و تأسيسات و تجهيزات مربوطه

2. هزينه‌هاي اداري و حق‌الزحمه مدير يا مديران.

مساحت قسمت‌هاي اختصاصي در پرداخت اين هزينه‌ها موثر است چراکه سهم هر يک از مالكان قسمت‌هاي اختصاصي از مخارج قسمت‌هاي مشترک، متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمت‌هاي اختصاصي تمام ساختمان. بنابراين هر چه مساحت قسمت‌هاي اختصاصي مالکي بيشتر باشد –مثلامالک واحد بزرگ‌تري باشد– سهم او در هزينه‌هاي قسمت‌هاي مشترک بيشتر خواهد بود. البته اين قاعده دو استثنا دارد. در صورت موافقت مالكاني كه داراي اكثريت مساحت زيربناي اختصاصي ساختمان هستند، هزينه‌هاي مشترك براساس نرخ معيني كه به ‌تصويب مجمع عمومي ساختمان مي‌رسد، حسب زيربناي اختصاصي هر واحد، محاسبه مي‌شود. علاوه بر اين قواعدي که در بالا بيان شد جنبه «امري» ندارد يعني مي‌توان برخلاف آن‌ها توافق کرد و اين توافق معتبر خواهد بود. بنابراين مالکان در مورد پرداخت هزينه‌ها مي‌توانند به اشکال ديگر توافق کنند. در آپارتمان‌هايي که بيش از سه مالک دارند اين توافق در مجمع عمومي خواهد بود. مديران مجموعه با رعايت مفاد قانون تملک آپارتمان‌ها، ميزان سهم هر يک از مالكان يا استفاده كنندگان را تعيين مي‌کنند.

ممکن است قسمت‌هايي از ساختمان تنها بين چند مالک مشترک باشد در اين صورت لزومي ندارد همه ساکنان ساختمان هزينه‌هاي آن را بپردازند. چنانچه چگونگي استقرار حياط ساختمان يا بالكن يا تراس مجموعه به گونه‌اي باشد كه تنها از يک يا چند واحد مسكوني، امكان دسترسي به آن باشد، هزينه حفظ و نگهداري آن قسمت به عهده استفاده‌كننده يا استفاده‌كنندگان است.

هر گاه يک آپارتمان داراي مالكان متعدد باشد، مالكان يا قائم مقام قانوني آن‌ها مكلفند يک نفر نماينده از طرف خود براي اجراي مقررات قانون تملک آپارتمان‌ها در مورد پرداخت حصه مخارج مشترک تعيين و معرفي کنند. در صورتي كه اشخاص مزبور به تكليف فوق عمل نكنند، راي اكثريت بقيه مالكان آپارتمان نسبت به همه معتبر خواهد بود.
وظيفه دفاتر اسناد رسمي

دفاتر اسناد رسمي موظف هستند در هنگام تنظيم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غيره، گواهي مربوط به تسويه حساب هزينه‌هاي مشترک را كه به تاييد مدير يا مديران ساختمان رسيده باشد، از مالک يا قائم‌مقام او مطالبه کنند و يا با موافقت مدير يا مديران تعهد کسي که ملک به او منتقل شده را به پرداخت بدهي‌هاي معوق مالک نسبت به هزينه‌هاي موضوع اين قانون در سند تنظيمي قيد کنند.

روابط آپارتمان‌نشيني به وسيله قانون تملك آپارتمان‌ها تنظيم مي‌شود اما كاهش مشكلات آپارتمان‌نشيني به چيزي بيش از رعايت قانون نياز دارد. بايد فرهنگ و اخلاق آپارتمان‌نشيني در كشور نهادينه شود

+ نوشته شده در  92/02/12ساعت 0:59  توسط مجتبی رشیدنهال  | 

باید ها و نباید ها در خصوص انتخاب کارشناسان توسط قضات دادگاه ها


1 ـ با توجه به ماده 18 و 41 قانون کارشناسان مصوب 1381 و مفهوم ذیل ماده 268 قانون آئین دادرسی مدنی با وجود کارشناسان رسمی در رشته مربوط از خبرگان محلی استفاده نشود.

2 ـ در انتخاب هیأت کارشناسان از انتخاب تلفیقی کارشناسان رسمی و خبره محلی خودداری شود چنانچه کارشناسان رسمی در حوزه قضائی مربوطه برای انتخاب هیأت نباشد از کارشناسان رسمی حوزه قضائی دیگر استفاده شود تا اعتبار بخشی به نظر اکثریت برابر قسمت اخیر ماده 258 قانون آئین دادرسی مدنی و تبصره ذیل ماده مذکور با مشکل مواجه نگردد. و اعتبار نظریه اکثریت کارشناسان رسمی در صورتی است ک کارشناسان از نظر تخصص با هم مساوی باشند.

3 ـ برابر صریح ماده 18 قانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 1381 وزارتخانه ها و نهادهای عمومی غیردولتی و موسسات و دستگاهها دولتی در صورت نیاز به کارشناس برای انجام کارشناسی راجع به اموال عمومی ملزم به استفاده از کارشناسان رسمی می باشند لذا از معرفی خبرگان محلی خودداری شود و دادستانها محترم هر حوزه قضائی برای حفظ حقوق بیت المال بر نظریات کارشناسی واصله نظارت لازم را اعمال نمایند.

4 ـ با توجه به ماده 258 قانون آیین دادرسی مدنی کارشناس در رشته مربوطه باید مورد وثوق دادگاه ، و در صورت تعدد با قید قرعه انتخاب، و در صورت نیاز ارجاع به هیأت باید عده منتخبین فرد انتخاب شوند تا زمینه بکارگیری و استفاده از تمامی کارشناسان و رعایت عدالت در ارجاع فراهم آید.
5 ـ در صورت تراضی طرفین به کارشناسان خبره ارجاع موضوع به آنها مانعی ندارد اما با توجه به ملاک قانون کارشناسان رسمی که بر اتیان سوگند آنها قبل از شروع فعالت تصریح دارد اتیان سوگند بوسیله کارشناس خبره ضروری است.

6 ـ در تعیین دستمزد علی الحساب یا قطعی کارشناس یا هیأت کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 13/05/1384 ریاست محترم قوه قضائیه موضوع ماده 187 قانون برنامه سوم توسعه نیز میشود مدنظر قرار گیرد چنانچه برای کشف جرایم و مشخص شدن واقعیت در پرونده های باقیمانده ارجاع امر به کارشناسی ضرورت داشته باشد الزامی به تبعیت از مبالغ مندرج در تعرفه مذکور نداشته بلکه مقام قضائی برابر تبصره یک ماده 2 آن با ملاحظه کمیت و کیفیت کار دستمزد مناسب را تعیین می کند.

7 ـ برابر تبصره 2 ماده 2 تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری چنانچه قاضی پرونده اشخاص حقیقی یا حقوقی متقاضی کارشناسی را، قادر به پرداخت دستمزد نداند او را از پرداخت حق الزحمه کارشناسی معاف خواهد کرد یا حق الزحمه را تا میزان معین کاهش خواهد داد در این صورت کارشناس مکلف به اجرای قرار بدون دریافت و دستمزد یا با دریافت دستمزد کاهش یافته خواهد بود.

8 ـ برابر تبصره سه ماده 2 تعرفه مذکور هر کارشناس در هر سال مکلف به قبول کارشناسی مجانی یا با دستمزد کاهش یافته در سه مورد خواهد بود لذا در استفاده از این ظرفیت نسبت به افراد بی بضاعت یا پرونده های کیفری استفاده شود.

9 ـ وقت نظارت متناسب با مهلت اعطائی به کارشناس باشد تا در صورت ارائه نشدن نظریه در مهلت مقرر ، نسبت به پیگیری موضوع اقدام شود.

10 ـ در صورت اعتراض ذینفع به نظر کارشناس سه اقدام از سویی مقامات قضائی متصور است که با توجه به مورد و به ترتیب اقدام خواهندنمود. لهذا صرف اعتراض موجب ارجاع به هیأت نیست.

الف ـ اخذ توضیح از کارشناس بدون پرداخت هزینه و با ارجاع با همان کارشناس

ب ـ نظریه تکمیلی با پرداخت هزینه به همان کارشناس

ج ـ ارجاع به هیأت چند نفره با پرداخت هزینه.

11 ـ از مجموع مواد مربوط به کارشناسی در قانون آیین دادرسی مدنی قابل اعتراض بودن نظریه کارشناسی استفاده نمی شود بلکه در ماده 260 این قانون آمده است طرفین می توانند ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ با مراجعه به دفتر دادگاه و ملاحظه نظریه کارشناس چنانچه نفیاً یا اثباتاً مطلبی دارند کتباً اظهار نمایند بدیهی است علیرغم نکات قید شده در اظهار نظر کتبی طرفین یا اعتراض صریح به آن ، قاضی پرونده پس از ارزیابی ، در صورتیکه نظریه کارشناس را با اوضاع و احوال محقق و معلوم در قضیه کارشناس منطبق بداند بر اساس آن و بدون توجه به اعتراض معترض اقدام به انشاء رای می نماید و اگر انطباق نداشته باشد برابر ماده 265 قانون مرقوم دادگاه به نظریه کارشناسی ترتیب اثر نداده و با توجه به سایر ادله و شواهد و قرائن در پرونده اظهارنظر و انشاء رأی مینماید و یا موضوع را به هیأت کارشناسی ارجاع می دهد. لذا رویه معمول دادگاهها که به استناد نوشته ای از ناحیه طرفین که مفاد آن اعتراض به نظریه کارشناس است ان را به هیأت کارشناسان ارجاع میدهند صحیح نبوده ضمن اینکه موجب اطاله دادرسی خواهد شد.

12 ـ در مواردی مشاهده می شود که کارشناس واحد یا هیأت کارشناسان در زمان تعیین شده بوسیله دادگاه پس از امضاء صورتمجلس دادرسی نسبت به معاینه محل و انجام کارشناسی اقدام نمی نمایند و با توافق طرفین آن را به وقت دیگری محول مینمایند.

از آنجا که جمع شدن طرفین و کارشناسان در وقت دیگر به راحتی ممکن نیست لازم است قضات و مدیران دفاتر بر انجام کارشناسی پس از امضاء صورتجلسه دادرسی نظارت داشته باشند تا باعث اطاله دادرسی نگردد.

13 ـ صورت مجلس ارجاع به کارشناسی به نحوی دقیق نوشته شود که تکلیف کارشناسی با ملاحظه اوراق پرونده یا مراجعه به ادارات ذیربط مشخص باشد.

14 ـ از ارجاع امور قضائی که مباشرت قاضی در اتخاذ تصمیم راجع به آن ضرورت دارد به کارشناسان خودداری شود. چون نظر کارشناسی فقط در تشخیص موضوع حکم دخیل میتواند باشد نه در نوع حکم و اظهارنظر قضائی.

15 ـ کارشناس از ناحیه دادگاه و با ارسال اخطاریه دعوت می شوند لازم است نسبت به حفظ حرمت آنها اقدام جدی صورت گیرد.

16 ـ انطباق نظریه کارشناسی با اوضاع و احوال مسلم قضیه و موضوع پرونده از وظایف مقام قضائی است و دادرس در اعمال این نظارت نیازی به تذکر طرفین پرونده ندارد لذا به محض وصول نظریه کارشناس با مطالبه پرونده و ملاحظه نظریه نسبت به این موضوع اقدام نمایند تا چنانچه نیاز به اخذ توضیح باشد فوراً اقدام گردد.

17 ـ درخواستهای شفاهی از کارشناسان برای تکمیل نظریه کارشناسی وجاهت نداشته لازم است در پرونده امر منعکس و مراتب به کارشناس ابلاغ شود.

18 ـ با توجه به ماده 259 ق . آ . د . م در صورت عدم ایداع دستمزد کارشناسی دادگاه حسب مورد اقدام به خروج کارشناسی از عداد و یا ابطال دادخواست در مرحله بدوی و توقیف تجدیدنظر خواهی در مرحله تجدیدنظر خواهد نمود.

ب ـ امور مربوط به کارشناسان

1 ـ در اجرای تبصره 2 ماده 18 قانون کارشناسان و مواد 261 و 91 قانون آیین دادرسی مدنی چنانچه برای کارشناسان رسمی منتخب در امور ارجاعی جهات ردی وجود داشته باشد مکلفند قبل از مباشرت در امر کارشناسی مراتب را بصورت کتبی به مقام قضائی مربوطه جهت بررسی و اقدام مقتضی اعلام نمایند والا مراتب تخلف انها جهت اعمال مجازات مقرر در تبصره مذکور قابل انعکاس به مراجع مربوطه خواهد بود.

2 ـ کارشناس در غیر از جهات رد مکلف به قبول کارشناسی و انجام آن می باشد.

3 ـ کارشناس در هر سال و تا سه مورد مکلف به قبول کارشناسی مجانی یا دستمزد کاهش یافته می باشد.

4 ـ کارشناس یا هیأت کارشناسان منتخب مکلفند در مهلت اعطائی نظر کارشناسی خود را به مقام قضائی تسلیم نمایند چنانچه موضوع کارشناسی از اموری باشد که وقت اعطائی کافی برای اظهارنظر نباشد باید از دادگاه استمهال نمایند و تنها با موافقت دادگاه می توانند اظهارنظر را به تأخیر بیندازند والا برابر ذیل ماده 262 قانون آئین دادرسی مدنی مراتب تخلف کارشناس مراجع رسیدگی به تخلفات اعلام خواهد شد.

5 ـ نظریه کارشناسی و هیأت کارشناسان باید صریح موجه و مبتنی بر اصولی باشد که آن را تأئید می کند از کلی گوئی یا نتیجه گیری بدون ذکر جهات و مبانی فاقد استدلال خودداری شود تا از جهت انطباق با اوضاع و احوال موضوع پرونده قابل ارزیابی و تجزیه و تحلیل باشد.

6 ـ از پرداختن به موضوعاتی خارج از آنچه که در قرار ارجاع امر به کارشناسی ذکر شده است خودداری شود.

7 ـ مساعی لازم را برای حصول سازش با پرهیز از اظهارنظر صریح و ضمنی و جانبداری از یکی از اطراف پرونده به عمل آید.

8 ـ قبل از اعلام نظریه به مرجع قضائی از هر گونه اظهارنظر صریح یا ضمنی نسبت به موضوع ارجاع شده خودداری و پرهیز شود چرا که در بررسی های دقیق تر احتمال تغییر نظر وجود داشته و اینگونه اعلام نظر قبل از اعلام رسمی نظریه ، تبعات منفی در پی دارد.

9 ـ با توجه به ماده 267 ق . آ . د . م هرگاه یکی از اصحاب دعوا از تخلف کارشناس بواسطه عدم اظهارنظر به موقع یا عدم رعایت مقررات متحمل ضرر و زیان گردد کارشناس مربوطه مسئول ضرر و زیان وارده خواهد بود.

+ نوشته شده در  92/02/12ساعت 0:58  توسط مجتبی رشیدنهال  | 

آئین نامه رسیدگی به تخلفات کارشناسان رسمی دادگستری

آئین نامه رسیدگی به تخلفات کارشناسان رسمی دادگستری مصوبه خرداد سال 1360 شورایعالی قضائی و اصلاحیه بعدی مصوب سال 1363 شورایعالی قضائی به استناد تبصره ماده 18 قانون استقلال کنون کارشناسان رسمی رسیدگی به تخلفات کارشناسان مجازاتها بطریق زیر خواهد بود:
 ماده 1 ـ شکایت از تخلفات کارشناسی باید کتبی و با امضای شاکی و شامل:
الف ـ نام و نشانی شاکی ب ـ نام و نشانی کارشناسی ج موضوع شکایت و مدارک مورد استناد باشد. این شکایت در دفتر کانون کارشناسان رسمی ثبت می‌شود و هیئت مدیره کانون عندالاقتضا ظرف مدت یکماه آن را به دادسرای انتظامی کانون کارشناسان رسمی ارجاع و دادسرا پس از دریافت به آن رسیدگی و اظهار عقیده می‌نماید.
 ماده 2 ـ در صورتیکه دادسرا یا دادگاه انتظامی کانون کارشناسان رسمی حضور شاکی و یا کارشناسان را برای ادای توضیحات و کشف حقیقت لازم بداند او را احضار می‌کند. عدم حضور بدون عذر موجه می‌تواند قرینه‌ای برای کذب و یا صدق نسبت وارده تلقی گردد. عذر موجه برای کارشناس علاوه بر مقررات مندرج در ماده 69 مکرر آئین دادرسی مدنی شامل دعوت دادگاهها، دادسراها بازپرسی‌ها و مراجع قانونی دیگر جهت اجرای قرار کارشناسی و یا ادای توضیحات در نزد مراجع مذکور است. کارشناس باید عذر خود را پیش از وقت با ذکر دلیل به دادسرا و یا دادگاه انتظامی کانون کارشناسان رسمی اعلام کند.
 ماده 3 ـ در صورتیکه دادسرای انتظامی کانون کارشناسان رسمی تعقیب کارشناس را لازم بداند کیفرخواست صادر نموده و یک نسخه آنرا ظرف مدت ده‌روز ازطریق کانون کارشناسان رسمی بوسیله مأمور کانون و یا پست سفارشی به کارشناس ابلاغ می‌کند. کارشناس می‌تواند ظرف مهلت قانونی (که در تهران و شعاع شصت کیلومتری تهران طبق ماده 615 قانون آئین دادرسی خواهد بود.) پاسخ خود را کتباً از طریق دفتر کانون به دادگاه انتظامی تسلیم و رسید دریافت دارد. درخواست تمدید مهلت برای دادن جواب پذیرفته نمی‌شود.
ماده 4 ـ دادگاه انتظامی پس از وصول پاسخ کارشناس و یا انقضای مهلت مندرج در ماده 2 این آئین‌نامه وقت رسیدگی تعیین می‌کند و از طریق دفتر کانون به اطلاع دادسرای انتظامی و کارشناس خواهد رساند. عدم حضور دادستان و یا کارشناس و یا دادیار دادسرای انتظامی مانع رسیدگی نخواهد شد و دادگاه در وقت مقرر رسیدگی و حکم مقتضی صادر خواهد کرد و حکم مذکور حضوری تلقی می‌گردد. در صورتیکه موضوع شکایت متضمن جنبه کیفری نیز باشد به نحوی که به نظر دادگاه انتظامی میسر نباشد رسیدگی و اتخاذ تصمیم و صدور حکم دادگاه انتظامی پس از صدور حکم قطعی کیفری انجام خواهد یافت.
 ماده 5 ـ در صورتیکه دادسرای انتظامی تعقیب کارشناس را لازم نداند و قرار منـع تعقیب صادر کند یک نسخه از آنرا از طریق دفتر کانون به شاکی ابلاغ می‌کند و شاکی پس از رؤیت آن حق دارد ظرف مهلت مقرر در ماده 3 به قرار مذکور اعتراض کند. مرجع رسیدگی به این اعتراض دادگاه انتظامی کانون کارشناسان رسمی است. دادگاه مذکور اگر قـرار منع تعقیب را صحیح تشخیص داد آنرا استوار و در غیر اینصورت آنرا نقض و سپس موضوع را رسیدگی و حکم صادر می‌کند. تبصره ـ قطعیت احکام صادره از دادگاه انتظامی کانون کارشناسان رسمی و یا قبول اعتراض نسبت به آنها طبق مفاد ماده 16 قانون استقلال کانون کارشناسان رسمی خواهد بود.
ماده 6 ـ نشانی کارشناسان رسمی همان است که در موقع درخواست و یا تمدید پروانه کارشناسی به کانون اعلام شده است. در صورت تغییر نشانی کارشناس مکلف است ظرف مدت ده روز از تاریخ تغییر نشانی جدید خود را کتباً و بطور دقیق و روشن به نحوی که مأمور کانون یا پست بتواند اوراق را در محل به وی تسلیم کند به دفتر کانون اطلاع دهد رسید دریافت کند. در غیر این صورت اوراق به آخرین نشانی کارشناس ارسال که پس از انقضای مهلت مذکور در ماده 3 ابلاغ شده تلقی می‌گردد مگر اینکه کارشناس ثابت کند که اوراق بعد از مهلت مقرر به وی رسیده است که در اینصورت تاریخ ابلاغ تاریخ وصول محسوب می‌گردد.
ماده 7 ـ چناچه دادسرا و یا دادگاه انتظامی کانون کارشناسان رسمی برای رسیدگی به شکایات مطروحه علیه کارشناسان رسمی نیازمند اطلاع یا سند و مدرکی باشد، کلیه دادگاهها، دادسراهای عمومی و مؤسسات دولتی و غیر دولتی مکلفند در اسرع وقت اطلاع یا سند و یا مدرک مورد نیاز را از طریق دفتر کانون در اختیار دادسرا و یا دادگاه انتظامی کانون قرار دهند، مگر درمواردی که تسلیم آنها قانوناً منع شده باشد، که در اینصورت مرجع مذکور در بالا عذر خود را مستند به کانون اعلام خواهد نمود.
ماده 8 ـ درجات مجازات انتظامی بقرار زیر است: ـ توبیخ با درج در پرونده ـ محرومیت از اشتغال به امر کارشناسی از سه ماه تا یکماه ـ محرومیت از اشتغال به امر کارشناسی از یکسال تا سه سال ـ محرومیت دائم از شغل کارشناسی
 ماده 9 ـ عدم رعایت مراتب ذیل دارای مجازات انتظامی درجه 1 مندرج در ماده 8 این آئین‌نامه خواهد بود: هرگاه کارشناس رسمی به دو یا چند دادگاه و دادسرا و دیگر مراجع رسمی دعوت شود و جمع بین اوقات میسر نگردد باید حضور در دادگاههای عمومی را جهت اجرای قرار کارشناسی یا ادای توضیح مقدم بدارد ـ در صورتیکه برای حضور در دادگاههای عمومی دعوت نشده باشد در مرجعی که وقت آن زودتر ابلاغ شده باید حاضر گردد و از سایر مراجع با ذکر علت، درخواست تجدیدوقت کند.
ماده 10 ـ عدم رعایت مراتب زیر دارای مجازات انتظامی تا درجه 2 مندرج در ماده 8 این آئین‌نامه خواهد بود: الف ـ هرگاه کارشناس رسمی بدون عذر موجه در دادگاهها و یا دادسرای عمومی و یا بازپرسی و یا مراجع دیگر که دعوت شده حضور پیدا نکند. ب ـ هرگاه خلاف عذری که برای عموم حضور درمراجع اعلام‌کرده ثابت شود.
ماده 11 ـ عدم رعایت مراتب زیر دارای مجازات انتظامی درجه 3 مندرج در ماده 8 این آئین‌نامه خواهد بود: الف ـ هرگاه نسبت به موضوع کارشناسی قبلاً بعنوان کارشناس رسمی اظهارنظر کرده باشد و مجدداً کارشناسی را قبول کند. ب ‌ـ هرگاه کارشناسبعد ازانقضاءمدتاعتبار پروانه ‌کارشناسی بدون انجام مقررات مربوط به تمدید پروانه مبادرت به قبول کارشناسی کند. ج ـ هرگاه در موردی که جهات ردی آن برای کارشناس موجود بوده با انجام کارشناسی مبادرت نماید. د ـ هرگاه در رشته‌ای که خارج از صلاحیت او باشد به انجام امر کارشناسی مبادرت نماید، مگر اینکه مراتب را کتبـاً به مرجع مربوطه اعلام کرده باشد. ﻫ ـ هرگاه کارشناس رسمی براثر مسامحه یا سهل‌انگاری اعلام نظری برخلاف واقع نمـوده که در رأی دادگاه یا قرار دادسرا یا بازپرسی یا تصمیمات مراجع قانونی دیگر مؤثر واقع شده باشد. تبصره 1 ـ در صورتیکه اعلام نظر خلاف واقع کارشناس بنحو مذکور در بند ﻫ مؤثر واقع نشده باشد کارشناس به مجـازات بند 2 ماده 8 این آئین‌نامه محکوم خواهد شد. تبصره 2 ـ تشخیص صلاحیت کارشناس رسمی با کمیسیون تشخیص صلاحیت علمی و فنی رشته مربوطه موضوع ماده 9 قانون استقلال کانون کارشناسان رسمی می‌باشد که از طرف کانون به مراجع متقاضی اعلام خواهد شد.
ماده 12 ـ عدم رعایت مراتب زیر دارای مجازاتهای انتظامی درجه 4 مندرج در ماده 8 این آئین‌نامه خواهد بود: الف ـ هرگاه در مدتی که از کارشناس رسمی سلب صلاحیت شده به انجام امر کارشناسی مبادرت نموده باشد. ب ـ هرگاه ثابت شود که کارشناس رسمی عمداً یا با تبانی با یکی از اصحاب دعوی اعلام نظری برخلاف واقع نموده باشد. ج ـ هرگاه کارشناس رسمی دادگستری به جرائم جنحه‌ای یا جنائی باب دوم و سوم قانون جزای عمومی محکومیت قطعی یافته و معذالک به انجام امر کارشناسی مباردت ورزیده باشد. د ـ هرگاه کارشناس رسمی علاوه بر دستمزد و هزینه‌های تعیین شده و منعکس در پرونده وجه یا مالی را از یکی از طرفین دعوی قبول نماید.
 ماده 13 ـ استرداد شکایت شاکی و با استعفای کارشناس رسمی از آنجا وظیفه کارشناسی مربوط منع تعقیب و رسیدگی انتظامی نیست.
ماده 14 ـ مرور زمان نسبت به تعقیب انتظامی کارشناسان رسمی دو سال از تاریخ وقوع تخلف (در صورت عدم تعقیب) یا آخرین اقدام تعقیبی خواهد بود.
ماده 15 ـ آئین‌نامه رسیدگی به تخلفات کارشناسان رسمی و میزان مجازاتها در جلسه مورخ چهاردهم دیماه 59 هیئت مدیره کانون کارشناسان رسمی مشتمل‌بر 15 ماده و سه تبصره تصویب شد و پس از تأیید و تصویب شورایعالی قضائی قابل اجرا خواهدبود.

+ نوشته شده در  92/02/12ساعت 0:58  توسط مجتبی رشیدنهال  | 

مطالب قدیمی‌تر