چه عواملي در ارزيابي اراضي کشاورزي موثر است ؟
1- توجه به نوع مالکيت(ملکي- مشاعي- وقفي- ارثي - و...) و بلامعارض بودن مالکيت.
2- توجه به نوع سند مالکيت( سند ششدانگ -سند مشاعي -مبايعه نامه رسمي يا عادي- اعتبارنامه وقفي - اجاره موقوفات - و...
3- فاصله زمين تا شهر و مرکز بخش و مرکز دهستان، فاصله بيشتر اثر عکس در ارزش زمين دارد.
4- فاصله زمين تا مرکز تهيه امکانات کشاورزي و ميزان سهولت تهيه امکانات و نهاده هاي کشاورزي و امکانات حمل و نقل و ترابري محصول.
5- فاصله زمين تا بازارهاي عمده فروشي و خرده فروشي محصول که در انتخاب نوع کشت هم موثر است.
6- فاصله زمين تا جاده هاي اصلي و راههاي فرعي کشاورزي و روستائي و جاده هاي بين مزارع.
7- نحوه دسترسي به امکانات مربوط به نيروي انساني و کارگران ماهر و کارگران فصلي.
8- وضعيت امتيازات برق و گاز و تلفن در محل زمين و درصورت نبودن آنها برنامه هاي آينده منطقه براي تامين برق و گاز و ...
9- جنس خاک از نظر سبکي يا سنگيني و ميزان حاصلخيزي زمين مزرعه و ميزان لايه مفيد زراعي آن
10- وضعيت توپوگرافي زمين و شيب عمومي آن و مسطح يا غير مسطح بودن اراضي زراعي و در نظر گرفتن هزينه هاي تسطيح در اراضي نا مسطح
11- آب و هوا و اقليم منطقه و بررسي در مورد بروز خطرات احتمالي آينده از نظر سيل و تگرگ و تفت باد و …
12- ميزان مساحت زمين و نسبت ان با ارزش زمين، قطعات کوچکتر در ارزش گذاري از ارزش واحد بالاتري برخوردارند.
13- شکل زمين از نظر منظم يا نا منظم بودن يا قواره بودن شکل زمين و در صورت امکان تهيه يا مشاهده نقشه زمين
14- مقدار حاشيه زمين بر جاده هاي اصلي يا فرعي
15- فاصله دار بودن زمين از جاده هاي اصلي يا فرعي و مقدار اين فاصله، فاصله بيشتر اثر عکس در ارزش زمين دارد.
16- وضعيت اجتماعي و فرهنگي و بافت جمعيتي مردم منطقه و ميزان برخورداري از امنيت کاري و اجتماعي.
17-اطمينان از بلا اشکال بودن وضعيت زمين از نظر اجراي قوانين منابع طبيعي و اراضي موات و ساير قوانين کشوري.
18- منابع آبي موجود(چاه -قنات -چشمه -رودخانه - و ....) و ميزان آب قابل دسترس و اطلاع از اينکه آيا امکان بهبود آب در منطقه هست يا خير؟
19- امکان دسترسي به منابع آبي جديد در آينده ( مثل سد هائي که در آينده ساخته خواهند شد).
20- نحوه مالکيت قانوني آب (پروانه بهره برداري چاه -حقابه قانوني از قنات يا رودخانه يا چشمه يا سد).
21-کيفيت آب از نظر ميزان شوري و املاح و محدوديت کشت برخي از محصولات.
22- بررسي در نحوه بهره مندي زمين از امتيازات و پروانه هاي ادارات دولتي (گلخانه – پرورش ماهي -پرورش دام- واحدهاي صنعتي کوچک و...)
23- بررسي در تاريخچه بهره برداري از زمين و ميزان استفاده اي که تا کنون از زمين شده و تخليه مواد غذائي خاک و هزينه هاي تقويت حاصلخيزي خاک.
24- برآورد ارزش کليه اعياني هاي موجود در ملک و اقدامات زيربنائي که در زمين انجام شده مثل: تسطيح اراضي - ايجاد کانال آبرساني و لوله کشي آب - آبياري تحت فشار - استخر ذخيره آب- تاسيسات انباري- ساختمان مسکوني و کارگري- موتورخانه - واحدهاي توليدي دامداري و ...... ارزيابي جداگانه آنها و افزودن به ارزش اصل زمين.
25- نوع محصولات قابل کشت در منطقه با توجه به اقليم و خاک و آب و بررسي در تنوع انتخاب محصول يا محدود بودن کشت به طري که هرچه قدر امکان کشت محصولات پردرآمد بيشتر باشد ارزش زمين بيشتر خواهد بود
26 - قابليک کشت سالانه محصولات با توجه به ميزان آب و تخمين درآمدزائي تقريبي سالانه
27 - بررسي در هزينه توليد محصولات کشاورزي با توجه به موقعيت و وضعيت زمين
28 - شرائط اقتصادي و اجتماعي مقطع زماني که در حال ارزشيابي زمين مورد نظر هستيد و وضعيت رونق يا رکود بازار معاملات زمين
29 - بررسي در سابقه طغيان برخي از آفات و بيماري ها مثل ملخ و سن و پوسيدگي هاي قارچي و ... در منطقه
30 - اشجار مثمر و غير مثمر موجود در زمين و براورد تعداد و ارزش آنها و افزودن بر ارزش اصل زمين.
31 - در مورد باغات ميوه بررسي نوع درختان - سن درختان - کيفيت درختان و ميزان بهره دهي فعلي و برآورد عمر مفيد باقيمانده از درختان.
32 - ارزيابي با توجه به کاربري فعلي کشاورزي اراضي و بررسي در امکان تغيير کاربريهاي احتمالي آينده زمين.
33 - موقعيت زمين از نظر قرارداشتن در محدوده هاي خدماتي يا استحفاظي شهر ها و حريم شهرها يا روستاها.
34 - در مورد اراضي ديمزار علاوه بر موارد فوق توجه به شيب اراضي و لايه زراعي و ميزان بارندگي سالانه منطقه و ...
35 - در صورت امکان انجام آزمايشات خاک و آب و بررسي نتايج آنها و تعيين بهره وري فني و اقتصادي از زمين که در ارزيابي موثر است
36 - توجه به علت ارجاع کارشناسي براي ارزيابي زمين که به همان نسبت توجه و دقت کارشناس را ميطلبد. مثلا براي ارزيابي زمين به عنوان وثيقه زنداني نياز به بررسي کليه فاکتورهاي فني يادشده نيست و ارزش معاملاتي زمين مورد نظر است ولي براي ارزيابي زمين براي انجام معاملات يا تقسيم ترکه و تعيين اجرت المثل و امثال ان نياز به دقت بيشتر است .
37 - موقعيت از نظر مکانيت آن در منطقه عمده مالکي يا خرده مالکي و تاثیر آن در ارزش زمین و همچنین فاصله زمین تا مراکز خاص یا نقاط دیدنی و آثار تاریخی و نزدیکی زمین به جاذبه های گردشگری و سیاحتی و زیارتی و ...
ممکن است عوامل موثر دیگری نیز وجود داشته باشد که از نظر اینجانب پنهان مانده باشد و لذا از دوستان همراه درخواست یاری برای تکمیل مطلب و ارسال انتقادات و نظراتشان را دارم.